Wer eine Immobilie erbt, bekommt es automatisch mit dem Finanzamt zu tun: Für die Erbschaftsteuer wird der Wert der Immobilie festgestellt – in der Regel im typisierten Massenverfahren nach Bewertungsgesetz, ohne dass jemand das Objekt von innen gesehen hätte.
Warum die Pauschalbewertung oft zu hoch ausfällt
Das standardisierte Verfahren kennt weder den Reparaturstau im Dach noch die feuchte Kellerwand oder den veralteten Grundriss. Es rechnet mit Bodenrichtwerten und pauschalen Faktoren – und kommt so gerade bei älteren Bestandsimmobilien häufig zu Werten, die über dem tatsächlich erzielbaren Preis liegen.
Der § 198 BewG: Nachweis des niedrigeren Werts
Das Gesetz sieht die Lösung ausdrücklich vor: Erben können per Gutachten nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist als der festgestellte Wert. Anerkannt werden Gutachten öffentlich bestellter sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger. Liegt das Gutachten unter dem Finanzamtswert, sinkt die Bemessungsgrundlage – und damit die Steuer.
Wann sich das Gutachten rechnet
Als Faustregel: Je größer der Sanierungsstau und je älter das Objekt, desto eher lohnt der Nachweis. Bei einem um 50.000 Euro niedrigeren Wertansatz spart ein Kind als Erbe bereits mehrere tausend Euro Steuern – deutlich mehr, als das Gutachten kostet.