Ein Wohnrecht ist das höchstpersönliche Recht nach § 1093 BGB, ein Gebäude oder einen abgegrenzten Gebäudeteil selbst zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Das Wohnungsrecht bindet an eine namentlich bestimmte Person, ist nicht übertragbar und wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Das Wohnrecht sichert einer Person das mietfreie Bewohnen einer Immobilie, die einem anderen gehört. Rechtsgrundlage ist § 1093 BGB. Das dingliche Wohnrecht entsteht durch notarielle Beurkundung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs und übersteht jeden Eigentümerwechsel. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert multipliziert mit dem Vervielfältiger nach § 14 BewG. Notar- und Grundbuchkosten liegen bei rund 2 Prozent dieses Kapitalwerts. Das Wohnrecht erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten und lässt sich weder verkaufen noch vererben.
Was ist ein Wohnrecht nach § 1093 BGB?
Das Wohnrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB. Es berechtigt eine namentlich bestimmte Person, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers selbst zu bewohnen. Das Recht bleibt höchstpersönlich, endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht übertragbar.
Das Wohnrecht trennt Nutzung und Eigentum. Der Eigentümer bleibt im Grundbuch eingetragen, verliert aber das Recht, die betroffenen Räume selbst zu nutzen oder zu vermieten. § 1093 BGB verweist auf die Vorschriften zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) und auf Teile des Nießbrauchrechts. Im Unterschied zur Grunddienstbarkeit, die an ein Nachbargrundstück gebunden ist, steht das Wohnrecht immer einer konkreten Person zu.
Zwei Formen des Wohnrechts existieren: das dingliche Wohnrecht mit Grundbucheintrag und das schuldrechtliche Wohnrecht als reine Vertragsvereinbarung. Das dingliche Wohnrecht wirkt gegenüber jedem, auch gegenüber Käufern und Banken. Das schuldrechtliche Wohnrecht bindet nur die Vertragsparteien und entfällt bei einem Verkauf der Immobilie.
Drei Anlässe führen am häufigsten zu einem Wohnrecht: die Übergabe des Elternhauses an die Kinder gegen Wohnrechtsvorbehalt, die Absicherung eines Partners nach einer Trennung und die Immobilienverrentung im Alter. In allen drei Fällen bleibt der Berechtigte im vertrauten Zuhause, ohne die Lasten des Volleigentums zu tragen.
Wie wird ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen?
Ein dingliches Wohnrecht entsteht durch notarielle Beurkundung und die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Der Notar beurkundet die Bewilligung, das Grundbuchamt trägt das Recht ein. Erst mit der Eintragung wirkt das Wohnrecht gegenüber Käufern, Erben und Gläubigern der Immobilie.
Abteilung II des Grundbuchs erfasst Lasten und Beschränkungen. Der Grundbuchauszug weist das Wohnrecht dort mit dem Namen des Berechtigten aus. Der Rang der Eintragung entscheidet über die Sicherheit: Ein Wohnrecht an erster Rangstelle übersteht auch eine Zwangsversteigerung, ein nachrangiges Recht kann dabei erlöschen.
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert, also dem Kapitalwert des Wohnrechts. In der Praxis fallen zusammen rund 2 Prozent des Kapitalwerts an, etwa 1,5 Prozent für den Notar und 0,5 Prozent für das Grundbuchamt. Bei einem Kapitalwert von 100.000 Euro entstehen somit ungefähr 2.000 Euro Kosten.
Ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag schützt nicht vor einem Eigentümerwechsel. Verkauft, verschenkt oder vererbt der Eigentümer die Immobilie, erlischt ein rein schuldrechtliches Wohnrecht gegenüber dem neuen Eigentümer. Für eine dauerhafte Absicherung ist die notarielle Eintragung in Abteilung II an möglichst erster Rangstelle entscheidend. Diese Übersicht ersetzt keine notarielle oder anwaltliche Beratung im Einzelfall.
Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnberechtigte?
Der Wohnberechtigte darf die Immobilie mietfrei bewohnen und Familienangehörige sowie Pflegepersonal aufnehmen. Im Gegenzug trägt er die verbrauchsabhängigen Nebenkosten und kleinere Instandhaltungen. Der Eigentümer bleibt für außergewöhnliche Reparaturen und die Grundsteuer verantwortlich, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
§ 1093 Abs. 2 BGB erlaubt dem Wohnberechtigten, seine Familie, den Lebenspartner und die zur Pflege oder Versorgung nötigen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Gemeinschaftliche Anlagen wie Garten, Keller und Waschküche darf der Berechtigte mitnutzen, wenn das Wohnrecht sich nur auf einen Gebäudeteil bezieht.
Die Kostenverteilung folgt einer klaren Grundregel: Der Berechtigte zahlt, was durch seine Nutzung entsteht, der Eigentümer, was die Substanz betrifft. Zum Wohnberechtigten gehören typischerweise vier Kostenblöcke: Heizung und Warmwasser, Strom, Wasser und Abwasser sowie kleinere Schönheitsreparaturen. Dach, Fassade, Heizungsanlage und Grundsteuer verbleiben beim Eigentümer.
Die meisten Streitfälle beim Wohnrecht entstehen nicht über das Wohnen, sondern über die Kostenverteilung. § 1093 BGB regelt nur den gesetzlichen Grundfall. Ein präziser Vertrag benennt jede Position einzeln: Wer zahlt die neue Heizung, wer die Gebäudeversicherung, wer die Rücklage für das Dach? Fehlt diese Aufteilung, landen Eigentümer und Berechtigte im Zweifel vor Gericht. Der zweite kritische Punkt ist die Rückfall-Klausel: Ohne Regelung für den dauerhaften Auszug bleibt das Recht formal bestehen, obwohl niemand mehr darin wohnt.
Ein Wohnrecht ist kein Eigentum in kleiner Form. Es sichert das Wohnen, nicht das Wirtschaften mit der Immobilie.
Bürgerliches Gesetzbuch, § 1093
Wie berechnet man den Kapitalwert eines Wohnrechts?
Der Kapitalwert eines Wohnrechts ergibt sich aus dem Jahreswert multipliziert mit dem Vervielfältiger nach § 14 BewG. Der Jahreswert entspricht der ortsüblichen Jahresnettokaltmiete der Wohnung. Der Vervielfältiger richtet sich nach Alter und Geschlecht des Berechtigten und stammt aus der jährlichen Tabelle des Bundesfinanzministeriums.
Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 auf Basis der aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Je jünger der Berechtigte, desto länger die statistische Restlebenszeit und desto höher der Vervielfältiger. Ein höherer Faktor bedeutet einen höheren Kapitalwert und damit einen größeren Wertabzug bei der Immobilie.
Eine Obergrenze begrenzt den Jahreswert: Nach § 16 BewG darf er höchstens ein 18,6-tel des Grundstückswerts betragen. Diese Kappungsgrenze verhindert, dass der Kapitalwert des Wohnrechts den Wert der Immobilie selbst übersteigt. Ein Rechenbeispiel: Bei einer Jahresnettokaltmiete von 14.400 Euro und einem beispielhaften Vervielfältiger von 11,0 ergibt sich ein Kapitalwert von 158.400 Euro.
| Alter des Berechtigten | Gerundeter Vervielfältiger (Beispielwert) | Kapitalwert bei 14.400 € Jahreswert |
|---|---|---|
| 60 Jahre | rund 13,0 | ca. 187.200 € |
| 65 Jahre | rund 11,8 | ca. 169.900 € |
| 70 Jahre | rund 10,3 | ca. 148.300 € |
| 75 Jahre | rund 8,4 | ca. 121.000 € |
| 80 Jahre | rund 6,4 | ca. 92.200 € |
Worin unterscheiden sich Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht erlaubt nur die Eigennutzung, der Nießbrauch nach § 1030 BGB zusätzlich die wirtschaftliche Nutzung. Ein Nießbraucher darf die Immobilie vermieten und die Mieten behalten, ein Wohnberechtigter nicht. Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und mindern den Verkehrswert der Immobilie.
Die Wahl zwischen beiden Rechten entscheidet über Flexibilität und Steuerlast. Wer eine Immobilie überträgt und sich absichern will, wählt das Wohnrecht für das reine Wohnenbleiben und den Nießbrauch bei der Immobilienübertragung für die zusätzliche Möglichkeit, Mieteinnahmen zu erzielen. Die folgende Tabelle stellt die Unterschiede gegenüber.
| Merkmal | Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§ 1030 BGB) |
|---|---|---|
| Eigennutzung | Ja | Ja |
| Vermietung an Dritte | Nein | Ja, Mieten stehen dem Nießbraucher zu |
| Übertragbarkeit | Höchstpersönlich, nicht übertragbar | Ausübung überlassbar |
| Grundbuch | Abteilung II | Abteilung II |
| Erlöschen | Mit Tod des Berechtigten | Mit Tod des Berechtigten |
Was passiert mit dem Wohnrecht bei Verkauf, Pflegeheim und Tod?
Ein eingetragenes Wohnrecht bleibt beim Verkauf bestehen; der Käufer übernimmt die Immobilie mit der Belastung. Zieht der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim, ruht das Recht, erlischt aber nicht automatisch. Mit dem Tod des Berechtigten endet das Wohnrecht und wird gegen Vorlage der Sterbeurkunde gelöscht.
Beim Verkauf einer belasteten Immobilie schrumpft der Käuferkreis. Ein dingliches Wohnrecht wirkt gegen jeden neuen Eigentümer, deshalb akzeptieren Käufer nur einen deutlichen Preisabschlag in Höhe des Kapitalwerts. Ein Verkauf lohnt sich meist erst, wenn der Berechtigte einer Ablösung gegen Einmalzahlung zustimmt.
Der Umzug ins Pflegeheim beendet das Wohnrecht nicht. Der Berechtigte darf die Wohnung jedoch nicht vermieten, weil das Wohnrecht auf die Eigennutzung beschränkt bleibt. Nur bei einem Nießbrauch wäre eine Vermietung möglich. In der Praxis vereinbaren die Parteien häufig eine Ausgleichszahlung, damit der Eigentümer die Immobilie wieder frei nutzen kann.
Die Löschung des Wohnrechts erfolgt beim Tod des Berechtigten automatisch mit Vorlage der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt. Zu Lebzeiten ist eine Löschung nur einvernehmlich möglich – der Berechtigte muss eine notarielle Löschungsbewilligung abgeben. Ein einseitiger Widerruf durch den Eigentümer ist ausgeschlossen.
Meine EinschätzungDie gängige Annahme lautet: Ein Wohnrecht ist ein Geschenk ohne Nachteile für den Eigentümer. Die Bewertungslogik zeigt das Gegenteil. Ein lebenslanges Wohnrecht mindert den Verkehrswert einer Immobilie oft um mehr als 100.000 Euro, weil der Kapitalwert über den Vervielfältiger direkt an die statistische Lebenserwartung gekoppelt ist. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Wertabzug und desto schwerer der spätere Verkauf. Wer eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht verkaufen will, findet nur einen kleinen Käuferkreis und muss einen spürbaren Abschlag hinnehmen. Aus Bewertungssicht ist die entscheidende Stellschraube nicht das Ob des Wohnrechts, sondern der vereinbarte Rang im Grundbuch und die Frage, ob eine spätere Ablösung gegen Einmalzahlung vertraglich vorgesehen ist.
- § 1093 BGB regelt das Wohnrecht als höchstpersönliche, nicht übertragbare Dienstbarkeit.
- Nur die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs schützt vor einem Eigentümerwechsel.
- Kapitalwert = Jahresnettokaltmiete × Vervielfältiger (§ 14 BewG, BMF-Tabelle 2026).
- Kappungsgrenze: Der Jahreswert beträgt höchstens ein 18,6-tel des Grundstückswerts (§ 16 BewG).
- Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 2 Prozent des Kapitalwerts; das Recht erlischt mit dem Tod des Berechtigten.
Häufige Fragen zum Wohnrecht
Vier Fragen tauchen beim Wohnrecht regelmäßig auf. Sie ergänzen die obigen Kapitel um Detailaspekte zu Formgültigkeit, Miete, Kündbarkeit und Pfändung.
Ist ein Wohnrecht ohne Notar gültig?
Ein schuldrechtliches Wohnrecht ist formfrei und auch mündlich gültig, bietet aber keinen Schutz bei einem Verkauf. Ein dingliches Wohnrecht mit Wirkung gegen Dritte erfordert zwingend die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch.
Muss der Wohnberechtigte Miete zahlen?
Das Wohnrecht ist im Regelfall unentgeltlich, der Berechtigte zahlt keine Miete. Er trägt jedoch die verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser sowie kleinere Schönheitsreparaturen, sofern der Vertrag keine abweichende Regelung enthält.
Kann der Eigentümer ein eingetragenes Wohnrecht kündigen?
Ein eingetragenes Wohnrecht ist nicht kündbar. Es erlischt nur durch den Tod des Berechtigten, durch einvernehmliche Löschung mit notarieller Bewilligung oder durch eine vertraglich vereinbarte auflösende Bedingung, etwa den dauerhaften Auszug des Berechtigten.
Ist ein lebenslanges Wohnrecht pfändbar?
Das Wohnrecht selbst ist als höchstpersönliches Recht nicht pfändbar und nicht übertragbar. Gläubiger des Berechtigten können darauf nicht zugreifen. Der Immobilienwert des Eigentümers bleibt von dieser Regel unberührt.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen bilden die rechtliche und bewertungstechnische Grundlage dieses Beitrags. Vorrang haben Gesetzestexte und amtliche Veröffentlichungen.
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 1093 (Wohnungsrecht) · gesetze-im-internet.de · Gesetzestext zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und zum Umfang des Wohnrechts.
- Bewertungsgesetz, §§ 14 und 16 · gesetze-im-internet.de · Regelt den Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen und die Begrenzung des Jahreswerts.
- Bundesministerium der Finanzen – Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 · bundesfinanzministerium.de · Jährliche Tabelle der Kapitalwertfaktoren nach Lebenserwartung.
- Verband Wohneigentum e. V. – Vor- und Nachteile von Wohnrecht und Nießbrauch · verband-wohneigentum.de · Vergleich der beiden Nutzungsrechte aus Eigentümersicht.
- Wikipedia – Wohnrecht · de.wikipedia.org · Überblick zur rechtlichen Einordnung des Wohnungsrechts in Deutschland und Österreich.
