Immobilie überschreiben: Kosten, Steuern und rechtliche Hürden

Eine Immobilie überschreiben bezeichnet die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder Gebäude auf eine andere Person zu Lebzeiten. Diese Maßnahme dient primär der steueroptimierten Vermögensübertragung auf die nächste Generation, um Erbschaftsteuern zu minimieren und Freibeträge effektiv zu nutzen.

Ist es sinnvoll, eine Immobilie zu Lebzeiten zu überschreiben?

Die Überschreibung einer Immobilie ist sinnvoll, wenn Sie Schenkungssteuer-Freibeträge mehrfach nutzen möchten, um die Steuerlast der Erben zu senken. Laut erbrecht-ratgeber.de ermöglicht dies die Übertragung von Vermögenswerten auf die nächste Generation unter Ausnutzung gesetzlicher Grenzen.

Ein wesentlicher Vorteil liegt in der zeitlichen Staffelung. Da Freibeträge alle zehn Jahre erneut anfallen, können Sie eine Immobilie stufenweise verschenken und so den steuerfreien Rahmen voll ausschöpfen. Dies verhindert insbesondere bei wertvollen Objekten den Anfall hoher Erbschaftsteuern im Todesfall.

Zudem lassen sich durch eine frühzeitige Übertragung spezifische Absicherungen vereinbaren. Sie können beispielsweise eine monatliche Rente als Gegenleistung festlegen, die durch eine Wertsicherungsklausel gegen Inflation geschützt wird. Zur weiteren Absicherung dieser Zahlungen kann das Grundstück mit einer Reallast nach 1105 ff. BGB belastet werden.

Die Entscheidung hängt jedoch stark von der individuellen wirtschaftlichen Situation ab. Während die steuerliche Optimierung überwiegt, müssen Sie die langfristige Aufgabe des Eigentums gegen die Vorteile der Steuerersparnis abwägen.

Welche Kosten entstehen bei der Überschreibung eines Hauses?

Bei der Überschreibung eines Hauses fallen primär Notar- und Grundbuchkosten an, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richten. Diese Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit verbindlich festgelegt.

Die Kostenstruktur setzt sich aus verschiedenen Positionen zusammen:

1. Die Beurkundung des Schenkungsvertrags löst in der Regel eine 2,0-Gebühr aus, was etwa 0,35 bis 0,5 Prozent des Verkehrswerts entspricht.
2. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch verursacht eine 1,0-Gebühr, die typischerweise zwischen 0,2 und 0,25 Prozent des Wertes liegt.
3. Zusätzlich fallen auf alle Notargebühren 19 % Umsatzsteuer an.

Als grobe Orientierung für die reinen Notar- und Grundbuchkosten ohne Steuern und Finanzierung können Sie mit etwa 1,0 % bis 1,5 % des Wertes rechnen. Sollte eine Finanzierung mit neuer Grundschuld erfolgen, kommen weitere Kosten von etwa 0,2 % bis 0,5 % der Grundschuldhöhe hinzu.

Die Grunderwerbssteuer entfällt bei Schenkungen in gerader Linie, fällt jedoch an, wenn Sie die Immobilie außerhalb dieser Verwandtschaftslinie verschenken. Kosten für die Löschung bestehender Grundbuchbelastungen werden üblicherweise vom Übertragenden getragen. Weitere Details zu den steuerlichen Voraussetzungen finden Sie unter Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf.

Wie funktioniert die Schenkungsteuer und der 10-Jahres-Freibetrag?

Die Schenkungsteuer wird auf unentgeltliche Zuwendungen erhoben, wobei gesetzliche Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Diese Regelung erlaubt es, hohe Vermögenswerte über einen längeren Zeitraum steuerfrei zu übertragen.

Die Höhe der Freibeträge richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem:

Übersteigen die Schenkungen diese Beträge, fallen Steuern an, deren Sätze je nach Steuerklasse und Wert zwischen 7 % und 30 % liegen. Bei gemeinsamem Eigentum der Eltern können beispielsweise Übertragungen an ein Kind bis zu einem Wert von 800.000 Euro steuerfrei erfolgen, da jeder Elternteil den Freibetrag von 400.000 Euro nutzen kann.

Besonderheiten ergeben sich bei der beschränkten Steuerpflicht. In diesen Fällen wird der Freibetrag um einen Teilbetrag gemindert. Dieser Teilbetrag entspricht dem Verhältnis der Werte des nicht der beschränkten Steuerpflicht unterliegenden Vermögens zu den Vermögensvorteilen, die innerhalb von zehn Jahren angefallen sind.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass ein Nießbrauch die umfassende Nutzung und Verwertung erlaubt, während das Wohnrecht nur die persönliche Nutzung gestattet. Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Das Wohnrecht gemäß § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es berechtigt ausschließlich den Begünstigten selbst dazu, in der Immobilie zu wohnen. Das Wohnrecht kann nicht vererbt, verkauft oder an Dritte weitergegeben werden. Ausführliche Informationen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen bietet unser Ratgeber zum Thema Wohnrecht.

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht darüber hinaus. Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern sie auch auf eigene Rechnung an Dritte vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Im Gegenzug ist der Nießbraucher zu größeren Reparaturen wie dem Austausch von Leitungen, Fenstern, Türen sowie der Instandhaltung des Dachs verpflichtet. Erfahren Sie mehr über die Vor- und Nachteile dieser Regelung beim Nießbrauch.

Steuerlich wirkt sich der Nießbrauch stärker aus: Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs mindert den Steuerwert der Immobilie und damit die Schenkungsteuer. Ein Wohnrecht mindert den Wert ebenfalls, jedoch in geringerem Maße als ein Nießbrauch.

Warum ist eine notarielle Beurkundung bei der Übertragung zwingend?

Die notarielle Beurkundung ist zwingend, da Verträge über die Übertragung von Grundstückseigentum nach § 311b BGB gesetzlich vorgeschrieben sind. Ohne diese Form ist die Eigentumsübertragung rechtlich unwirksam.

Die Beurkundungspflicht erstreckt sich laut verwaltung.bund.de nicht nur auf den Hauptvertrag, sondern auch auf sämtliche Nebenabreden, die Bestandteil des schuldrechtlichen Vertrages sein sollen. Dies umfasst auch ideelle Grundstücksanteile sowie Wohnungs- und Teileigentum. Sogar unwiderrufliche Veräußerungsvollmachten oder Reservierungsvereinbarungen mit Maklern unterliegen dieser Pflicht.

Der Notar übernimmt dabei eine wichtige Prüf- und Informationsfunktion. Vor der Beurkundung sieht er das Grundbuch ein, um die Beteiligten über bestehende Rechtsverhältnisse zu informieren. Während des Termins wird der Vertrag vollständig vorgelesen und die rechtliche Bedeutung sowie die Rechtsfolgen werden erläutert.

Zudem weist der Notar auf notwendige Genehmigungserfordernisse, gesetzliche Vorkaufsrechte oder die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes hin. Erst mit der Unterzeichnung durch alle Beteiligten und den Notar wird der Vertrag rechtswirksam und verbindlich. Ein Rechtsanwalt kann zwar beraten, ist jedoch nicht zur Beurkundung befugt.

Sollte man eine Immobilie lieber verkaufen statt verschenken?

Ein Verkauf ist vorteilhaft, wenn die Anschaffungskosten erneut steuerlich abgeschrieben werden sollen oder die Schenkungsfreibeträge für spätere Zwecke erhalten bleiben sollen. Beim Verkauf an Kinder in gerader Linie entfällt zudem die Grunderwerbssteuer.

Ein zentraler steuerlicher Aspekt ist die Spekulationssteuer. Wenn eine Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz der Eltern war, ist der Verkauf steuerfrei. Bei einer unentgeltlichen Übertragung gilt die Spekulationsfrist gemäß § 23 EStG nicht; das Anschaffungsdatum der Eltern wird für die Kinder übernommen. Vertiefende Erläuterungen hierzu finden Sie im Artikel über die Spekulationssteuer bei Immobilien.

Ein Modell ist der Verkauf gegen ein Verkäuferdarlehen. Hierbei wird der Kaufpreis als Gegenleistung betrachtet, sodass keine Schenkungsteuer anfällt. Die Eltern können die Tilgungsanteile steuerfrei für ihren Lebensunterhalt nutzen, während die Zinseinnahmen mit 25 % Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer zu versteuern sind, sofern das Darlehen fremdüblich gestaltet ist.

Wichtig ist hierbei ein marktgerechter Preis. Ein unangemessen niedriger Preis kann vom Finanzamt als gemischte Schenkung gewertet werden und löst anteilig Schenkungsteuer aus. Zur Absicherung gegen Zahlungsausfälle können sich Eltern durch eine Grundschuld im Grundbuch absichern.

Meine Einschätzung

Die gängige Annahme lautet, dass eine Schenkung stets der günstigste Weg der Vermögensübertragung sei. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass ein Verkauf an die nächste Generation insbesondere bei vermieteten Objekten attraktiver sein kann, da die Kinder die Gebäudeanteile der Anschaffungskosten steuerlich absetzen können. Während die Schenkung primär die Freibeträge nutzt, bietet der Verkauf über ein Verkäuferdarlehen eine flexible Liquiditätssteuerung für die Eltern. Entscheidend ist die Abstimmung zwischen dem aktuellen Verkehrswert, der Spekulationsfrist von zehn Jahren und den individuellen steuerlichen Bedürfnissen der Beteiligten.

Häufige Fragen zur Immobilienüberschreibung

Was passiert mit dem Pflichtteil bei einer Schenkung zu Lebzeiten?

Schenkungen können Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen, die insbesondere für nicht bedachte Geschwister bestehen. In der Regel werden diese Ansprüche nach zehn Jahren nicht mehr berücksichtigt. Diese Frist beginnt jedoch erst mit dem Tod des Schenkers, wenn sich dieser ein umfassendes Nießbrauchs- oder Wohnrecht vorbehalten hat.

Kann man eine Immobilie vor einer Sanierung steueroptimiert übertragen?

Ja, eine Übertragung vor einer umfangreichen Sanierung kann steuerlich vorteilhaft sein, da der Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt geringer ist. Eine Immobilie mit erheblichem Sanierungsstau wird niedriger bewertet als ein modernisiertes Objekt. Dies kann dazu beitragen, die Schenkung innerhalb der Freibeträge zu halten.

Welche Dokumente werden für den Notartermin zur Überschreibung benötigt?

Grundlegend erforderlich sind die Personalausweise oder Reisepässe sowie die Steuer-Identifikationsnummern aller Beteiligten. Bei der Übertragung einer Eigentumswohnung müssen zusätzlich die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung vorgelegt werden. Der Notar sieht zudem vorab das Grundbuch ein.

Was ist eine Rückfallklausel bei der Immobilienübertragung?

Eine Rückfallklausel ist eine vertragliche Regelung, die es ermöglicht, die Immobilie unter bestimmten, im Voraus definierten Umständen an den Schenker zurückzuübertragen. Solche Klauseln dienen der Absicherung des Schenkers, falls die Übertragung nicht wie geplant verläuft, und sollten bereits bei der Planung der Schenkung berücksichtigt werden.

Quellen und weiterführende Literatur

Die Zahlen, Fristen und Rechtsangaben in diesem Beitrag stützen sich auf die folgenden Quellen (abgerufen im September 2026).

1. Rechte und Pflichten · verwaltung.bund.de · u. a.: „Jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB …“
2. § 16 ErbStG – Einzelnorm · gesetze-im-internet.de · u. a.: „In den Fällen der beschränkten Steuerpflicht (§ 2 Absatz 1 Nummer 3) wird der Freibetrag nach Absatz 1 um einen Teilbetrag gemindert.“
3. Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht erklärt · heid-immobilienbewertung.de · u. a.: „Das Wohnrecht (bzw. Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB ) ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.“
4. Immobilienschenkung notariell beurkunden ► Kosten & … · gr-notare.de · u. a.: „Die Beurkundung eines Schenkungsvertrags über eine Immobilie durch einen Notar ist gesetzlich vorgeschrieben und somit für die Wirksamkeit der …“
5. Immobilie an Kinder übertragen: Schenkung oder Verkauf? · kaykloepping.de · u. a.: „Alle 10 Jahre kann jeder Elternteil seinem Kind bis zu 400.000€ steuerfrei schenken. Bei gemeinsamem Eigentum der Eltern sind also Übertragungen bis zu …“
6. Immobilie vererben: Tipps und Tricks · schichtel-partner.de · u. a.: „Pro Kind können bis zu 400.000 Euro steuerfrei verschenkt werden. Dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre genutzt werden.“
7. Schenkung Haus, Grundstück, Immobilie · erbrecht-ratgeber.de · u. a.: „Das deutsche Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrecht l dt f rmlich dazu ein, Verm genswerte bereits zu Lebzeiten auf die n chste Generation zu bertragen …“
8. Wohnrecht oder Nießbrauch? Unterschiede, Vor · rosepartner.de · u. a.: „Das lebenslange Wohnrecht ist in § 1093 BGB („Wohnungsrecht“) geregelt und bedarf der Eintratung ins Grundbuch.“