Mieterhöhung: Welche Fristen gelten, wie viel erlaubt ist und wie Mieter reagieren sollten

Eine Mieterhöhung ist im laufenden Mietverhältnis nicht nach Belieben möglich: Außerhalb einer Vereinbarung darf der Vermieter die Miete nur auf den gesetzlich vorgesehenen Wegen anheben – vor allem bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, nach einer Modernisierung oder über eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete. Dabei gelten feste Fristen, eine Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren (in angespannten Wohnungsmärkten 15 Prozent) und strenge Formvorgaben. Dieser Beitrag zeigt, welche Regeln gelten, wie Sie ein Mieterhöhungsverlangen prüfen und wann ein Sachverständigengutachten eine Rolle spielt.

Wann ist eine Mieterhöhung überhaupt erlaubt?

Das Gesetz kennt mehrere Wege zu einer höheren Miete. Nach § 557 BGB können Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses jederzeit eine Erhöhung vereinbaren. Künftige Änderungen lassen sich vorab als Staffelmiete (§ 557a BGB) oder als Indexmiete (§ 557b BGB) festlegen. Im Übrigen kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen – und auch das nur, soweit eine Erhöhung nicht vertraglich ausgeschlossen ist.

In der Praxis sind damit vor allem drei Konstellationen relevant:

• Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB): der Regelfall bei unbefristeten Mietverträgen ohne Staffel- oder Indexvereinbarung.
• Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB): Der Vermieter kann die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen.
• Staffel- oder Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB): Die Erhöhung ergibt sich aus der Vereinbarung im Mietvertrag; eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist dann ausgeschlossen.

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind in all diesen Vorschriften unwirksam. Eine Klausel, die dem Vermieter darüber hinaus freie Erhöhungen erlaubt, hilft ihm also nicht weiter.

Welche Fristen gelten für die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete?

§ 558 Abs. 1 BGB setzt zwei zeitliche Sperren: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Und das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) bleiben dabei außer Betracht.

Nach dem Zugang des Verlangens laufen zwei weitere Fristen (§ 558b BGB):

• Überlegungsfrist: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen.
• Wirksamwerden: Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
• Klagefrist: Stimmt der Mieter nicht rechtzeitig zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen – die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Rechenbeispiel: Geht ein Mieterhöhungsverlangen am 20. November 2026 zu, ist der Dezember der erste und der Januar der zweite Kalendermonat nach Zugang. Die Überlegungsfrist endet damit am 31. Januar 2027, die höhere Miete wäre ab dem 1. Februar 2027 zu zahlen.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete und wie muss die Erhöhung begründet werden?

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Das Erhöhungsverlangen muss dem Mieter nach § 558a BGB in Textform erklärt und begründet werden. Textform bedeutet nach § 126b BGB eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger. Als Begründung nennt das Gesetz insbesondere:

• einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) – liegt die verlangte Miete innerhalb einer Spanne des Mietspiegels, reicht das aus,
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
• ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen – hier genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach § 558d BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Für die Bewertung von Wohnraum durch Fachleute lohnt ein Blick in unseren Beitrag zum Sachverständigen für Immobilien.

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen? Die Kappungsgrenze

Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die Miete nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze). Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten werden auch hier nicht eingerechnet. In Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, sinkt die Grenze auf 15 Prozent. Diese Gebiete bestimmen die Landesregierungen per Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre.

In Nordrhein-Westfalen ist am 1. März 2025 die neue Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW) in Kraft getreten. Nach Angaben des Landesbauministeriums fallen seitdem 57 statt bisher 18 Kommunen in ihren Geltungsbereich, darunter Köln, Düsseldorf, Dortmund, Bonn und Münster. Dort dürfen Bestandsmieten bis zum Erreichen der Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent angehoben werden; die Regelung gilt bis zum 28. Februar 2030. Mehr zur Begrenzung bei Neuvermietungen lesen Sie in unserem Beitrag zur Mietpreisbremse.

Rechenbeispiel: Beträgt die Nettokaltmiete 800 Euro und lag sie vor drei Jahren ebenfalls bei 800 Euro, darf sie bei einer Kappungsgrenze von 15 Prozent um höchstens 120 Euro (800 × 15 % = 120 Euro) auf 920 Euro steigen, bei 20 Prozent um höchstens 160 Euro auf 960 Euro – jeweils nur, soweit die ortsübliche Vergleichsmiete nicht niedriger liegt.

Was gilt bei Modernisierung, Staffel- und Indexmiete?

Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären, zählen nicht dazu. Die monatliche Miete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen; lag sie vorher unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro. Die Erhöhung muss in Textform erklärt und anhand der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden; geschuldet ist sie mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Ausführlich erklären wir das im Beitrag zur Modernisierungsumlage.

Bei einer Staffelmiete stehen die künftigen Mieten oder Erhöhungsbeträge schon im Vertrag. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben; während der Laufzeit ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Auch hier muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Die Anpassung muss in Textform erklärt werden, mit Angabe der Indexänderung und der neuen Miete oder des Erhöhungsbetrags in Euro; zu zahlen ist sie ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Details finden Sie in unserem Ratgeber zur Indexmiete.

Geplante Änderung: Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ beschlossen. Danach sollen in angespannten Wohnungsmärkten Steigerungen des Verbraucherpreisindexes oberhalb von 3,0 Prozent im Jahr nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden dürfen. Bis zu einem Inkrafttreten gilt der bisherige § 557b BGB.

Wie sollten Mieter auf eine Mieterhöhung reagieren?

Ein Erhöhungsverlangen lässt sich in wenigen Schritten prüfen:

1. Form: Liegt das Verlangen in Textform vor und ist es begründet (Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen)?
2. Fristen: Ist die Miete zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert und liegt die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurück?
3. Kappungsgrenze: Wie hoch war die Miete vor drei Jahren, und bleibt die Erhöhung unter 20 bzw. 15 Prozent?
4. Vergleichsmiete: Passt die Einordnung der Wohnung im Mietspiegel zu Baujahr, Ausstattung, Lage und energetischem Zustand?
5. Vertrag: Gibt es eine Staffel- oder Indexvereinbarung, die eine Erhöhung nach § 558 BGB ausschließt?

Ist das Verlangen nur teilweise berechtigt, können Sie auch nur teilweise zustimmen – § 558b BGB spricht ausdrücklich von einer Zustimmung, „soweit“ der Mieter zustimmt. Wer die Wohnung ohnehin aufgeben möchte, kann nach § 561 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; die Mieterhöhung tritt dann nicht ein. Ein Mieterverein oder eine mietrechtliche Beratung hilft, wenn Zweifel an der Begründung bestehen.

Meine Einschätzung

Die gängige Annahme lautet, eine Mieterhöhung müsse man entweder sofort akzeptieren oder sofort ablehnen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass die gesetzliche Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats genau dafür gedacht ist, das Verlangen in Ruhe zu prüfen: Stimmen 15-Monats-Frist und Jahressperre? Ist die Kappungsgrenze eingehalten? Passt die Einordnung in den Mietspiegel? Ich halte es für sinnvoll, diese Punkte nacheinander abzuhaken und nur dem Teil zuzustimmen, der begründet ist – das Gesetz erlaubt ausdrücklich eine Zustimmung „soweit“ die Erhöhung berechtigt ist. Vermietern rate ich umgekehrt zu einer sauberen, nachvollziehbaren Begründung; ein formal fehlerhaftes Verlangen kostet am Ende meist mehr Zeit als eine sorgfältige Vorbereitung.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Für eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) werden dabei nicht mitgezählt.

Wie viel darf die Miete maximal steigen?

Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent. In Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. In Nordrhein-Westfalen gilt das laut Mieterschutzverordnung seit dem 1. März 2025 in 57 Kommunen, darunter Köln, Düsseldorf und Dortmund.

Wie lange habe ich Zeit, einer Mieterhöhung zuzustimmen?

Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmen Sie bis dahin nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Stimmen Sie zu, schulden Sie die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.

Kann ich nach einer Mieterhöhung kündigen?

Ja. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Quellen und weiterführende Literatur

Die Zahlen, Fristen und Rechtsangaben in diesem Beitrag stützen sich auf die folgenden Quellen (abgerufen im November 2026).

1. § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete · gesetze-im-internet.de · u. a.: „seit 15 Monaten unverändert ist“
2. § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung · gesetze-im-internet.de · u. a.: „hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen“
3. § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung · gesetze-im-internet.de · u. a.: „mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens“
4. § 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegel · gesetze-im-internet.de · u. a.: „Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.“
5. § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen · gesetze-im-internet.de · u. a.: „so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen“
6. §§ 557, 557a, 557b BGB – Mieterhöhung nach Vereinbarung, Staffel- und Indexmiete · gesetze-im-internet.de · u. a.: „Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.“
7. § 559b BGB – Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung · gesetze-im-internet.de · u. a.: „Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.“
8. § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung · gesetze-im-internet.de · u. a.: „Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.“
9. Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW: Mieterschutz und Wohnungsaufsicht · mhkbd.nrw · u. a.: „Diese Regelung gilt für fünf Jahre bis zum 28. Februar 2030.“
10. Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) vom 28. Januar 2025 · recht.nrw.de · u. a.: „Diese Verordnung tritt am 1. März 2025 in Kraft.“
11. BMJV: Bundesregierung beschließt Gesetzentwurf (Pressemitteilung Nr. 31/2026 vom 29. April 2026) · bmjv.de · u. a.: „oberhalb einer Grenze von 3,0 Prozent im Jahr nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden dürfen“