Auflassungsvormerkung: Bedeutung, Kosten und Löschung im Grundbuch

Eine Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung nach § 883 BGB sichert. Die Vormerkung schützt in der Phase zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung vor Doppelverkauf, neuen Belastungen und einer Insolvenz des Verkäufers. Ihre Kosten liegen bei rund 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine Auflassungsvormerkung ist die grundbuchrechtliche Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und beruht auf § 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Juristisch gehört sie zur Gruppe der Erwerbsvormerkungen und blockiert Verfügungen des Verkäufers, die den Käufer schädigen würden.

Die Auflassung selbst ist die dingliche Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang nach § 925 BGB. Zwischen dieser Einigung und dem tatsächlichen Eigentumsübergang liegt die Eintragung im Grundbuch. Die Vormerkung überbrückt genau diese Wartezeit und reserviert dem Käufer seinen Rang.

Das Grundbuch gliedert sich in drei Abteilungen: Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen, Abteilung III Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden. Die Auflassungsvormerkung steht in Abteilung II. Wie diese Abteilungen aufgebaut sind, erklärt der Beitrag Grundbuchauszug: Aufbau, Abteilungen und Kosten 2026 erklärt.

Wovor schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer?

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor drei konkreten Risiken der Übergangsphase: Doppelverkauf, nachträgliche Belastungen und Verkäufer-Insolvenz. Solange der Verkäufer noch als Eigentümer im Grundbuch steht, könnte er theoretisch erneut verfügen. Die Vormerkung macht solche Verfügungen dem Käufer gegenüber unwirksam.

• Doppelverkauf: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht wirksam an einen zweiten Käufer übertragen. Ein späterer Erwerber erlangt kein Eigentum gegen die eingetragene Vormerkung.
• Nachträgliche Belastungen: Neue Hypotheken oder Grundschulden, die der Verkäufer nach der Vormerkung eintragen lässt, wirken gegen den Käufer nicht.
• Insolvenz des Verkäufers: Meldet der Verkäufer Insolvenz an, bleibt der gesicherte Anspruch des Käufers nach § 106 InsO bestehen – die Immobilie fällt nicht ungeschützt in die Insolvenzmasse.

Besonders relevant ist dieser Schutz beim Kauf vom Bauträger. Dort zahlt der Käufer oft in Raten nach Baufortschritt, während das Eigentum noch lange beim Bauträger liegt. Das Gabler Wirtschaftslexikon bezeichnet die Vormerkung deshalb beim Bauträgerkauf als „wichtiges Sicherungsmittel“.

Wie läuft die Eintragung ab und wie lange dauert sie?

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung folgt einem festen 4-Stufen-Ablauf und dauert von der Beurkundung bis zur bestätigten Eintragung meist ein bis vier Wochen. Bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung vergehen laut Baufi24 häufig zwei bis fünf Monate. Der Notar steuert den gesamten Ablauf.

1. Beurkundung: Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag beim Notar, der die Eintragung der Vormerkung bewilligt.
2. Antrag: Der Notar beantragt die Vormerkung beim zuständigen Grundbuchamt.
3. Eintragung: Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung in Abteilung II ein – in der Regel innerhalb weniger Tage bis Wochen.
4. Fälligkeit: Erst nach bestätigter Eintragung fordert der Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auf.

Die Dauer hängt von der Auslastung des Grundbuchamts und der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Regionale Unterschiede sind erheblich: In Ballungsräumen mit hoher Fallzahl dauert die Bearbeitung länger als in ländlichen Amtsgerichtsbezirken.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Eine Auflassungsvormerkung kostet rund 0,5 Prozent des Kaufpreises und wird als 0,5-fache Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die Kosten für die Vormerkung bei etwa 2.000 Euro (Stand September 2026). Diese Summe verteilt sich auf Notar- und Grundbuchgebühren.

Die Kosten der Auflassungsvormerkung zählen zu den Kaufnebenkosten und trägt in der Regel der Käufer. Sie sind Teil der gesamten Notar- und Grundbuchkosten, die zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf, die je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent beträgt.

Bin ich mit einer Auflassungsvormerkung schon Eigentümer?

Nein, mit einer Auflassungsvormerkung ist der Käufer noch nicht Eigentümer der Immobilie. Die Vormerkung sichert nur den schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs.

Bis dahin hat der Käufer ein sogenanntes Anwartschaftsrecht – eine gesicherte Rechtsposition, aus der das Volleigentum erwachsen wird. Dieses Anwartschaftsrecht ist bereits übertragbar und vererblich, verschafft aber noch keine Eigentümerrechte wie freie Verfügung oder Beleihung im eigenen Namen.

Der praktische Unterschied zeigt sich bei Rechten und Pflichten: Nutzungen, Lasten und die Gefahr des zufälligen Untergangs gehen mit dem im Vertrag vereinbarten Übergabetermin auf den Käufer über, das rechtliche Eigentum erst mit der Grundbuchumschreibung. Diese beiden Zeitpunkte fallen fast nie zusammen.

Wann und wie wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?

Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht, sobald der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht. Nach der Eigentumsumschreibung hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt und wird gegenstandslos. Die Löschung erfolgt über eine Löschungsbewilligung, die der Berechtigte erteilt.

In der Praxis wickelt der Notar die Löschung häufig gemeinsam mit der Eigentumsumschreibung ab, sodass kein separater Antrag nötig ist. Scheitert der Kauf dagegen – etwa durch Rücktritt oder Rückabwicklung –, muss die Vormerkung ebenfalls gelöscht werden. Dann benötigt das Grundbuchamt die Löschungsbewilligung des Käufers, der als Vormerkungsberechtigter eingetragen ist.

Verweigert ein Käufer nach gescheitertem Kauf die Löschung, blockiert die Vormerkung einen Weiterverkauf. Verkäufer sichern sich deshalb im Kaufvertrag oft eine aufösende Bedingung oder eine vorab erteilte Löschungsvollmacht des Notars, um solche Blockaden zu vermeiden.

Ist eine Auflassungsvormerkung zwingend notwendig?

Eine Auflassungsvormerkung ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, gilt beim Immobilienkauf in Deutschland aber als Standard. Bei fast jedem finanzierten Kauf verlangen Notar und Bank die Vormerkung, weil sie den Kaufpreis absichert. Ein Verzicht ist rechtlich möglich, aber riskant.

Ohne Vormerkung zahlt der Käufer den Kaufpreis, ohne gegen Doppelverkauf oder Zwischenbelastungen geschützt zu sein. In seltenen Fällen – etwa bei zeitgleicher Zahlung und Umschreibung unter Verwandten – verzichten die Parteien bewusst darauf, um die 0,5-Prozent-Gebühr zu sparen. Bei Finanzierung über eine Bank ist ein Verzicht praktisch ausgeschlossen, da die Bank die Sicherung fordert.

Meine Einschätzung

Die gängige Annahme lautet: Wer den Kaufvertrag unterschrieben hat, hat den Kauf im Griff. In der Praxis entsteht die eigentliche Sicherheit aber erst zwei Schritte später. Entscheidend ist die Reihenfolge – zuerst die eingetragene Vormerkung, dann die Fälligkeitsmitteilung des Notars, erst danach die Zahlung. Wer den Kaufpreis überweist, bevor die Vormerkung bestätigt im Grundbuch steht, gibt genau den Schutz auf, für den er 0,5 Prozent bezahlt. Die drei häufigsten Streitpunkte in der Abwicklung sind vorzeitige Zahlung, eine fehlende Löschungsvollmacht bei Rücktritt und unklare Übergabetermine. Alle drei lassen sich vermeiden, indem man die Fälligkeitsmitteilung des Notars strikt abwartet.

Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung

Diese vier Fragen tauchen rund um die Auflassungsvormerkung regelmäßig auf – sie ergänzen die Hauptkapitel um Detailaspekte der Abwicklung.

Wer beantragt die Auflassungsvormerkung?

Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung nach der Beurkundung des Kaufvertrags beim zuständigen Grundbuchamt. Käufer und Verkäufer müssen selbst nichts einreichen. Der Notar bewilligt die Eintragung im Vertrag und überwacht den weiteren Ablauf bis zur Eigentumsumschreibung.

Kann man eine Auflassungsvormerkung beschleunigen?

Die Bearbeitungszeit bestimmt das Grundbuchamt. Beschleunigen lässt sie sich nur indirekt: durch vollständige Unterlagen, korrekte Angaben und eine zügige Einreichung durch den Notar. Ein gesetzliches Eilverfahren für die Vormerkung gibt es nicht.

Was passiert mit der Vormerkung bei Insolvenz des Verkäufers?

Bei Insolvenz des Verkäufers bleibt der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch des Käufers nach § 106 der Insolvenzordnung bestehen. Der Insolvenzverwalter muss den Eigentumsübergang erfüllen. Die Immobilie fällt nicht ungeschützt in die Insolvenzmasse.

Wer zahlt die Auflassungsvormerkung bei einem Rücktritt?

Die bereits entstandenen Notar- und Grundbuchkosten für die Vormerkung bleiben auch bei einem Rücktritt bestehen und trägt in der Regel der Käufer. Wer bei gescheitertem Kauf welche Kosten übernimmt, regelt idealerweise der Kaufvertrag über eine entsprechende Klausel.

Quellen und weiterführende Literatur

Die folgenden Quellen bilden die rechtliche und fachliche Grundlage dieses Beitrags. Sie wurden im September 2026 geprüft.

1. § 883 BGB – Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung · gesetze-im-internet.de · Gesetzestext zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung oder Änderung eines Rechts an einem Grundstück.
2. § 925 BGB – Auflassung · gesetze-im-internet.de · Definiert die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang an Grundstücken.
3. GNotKG, Anlage 2 (Tabelle B) · gesetze-im-internet.de · Gebührentabelle für Notar- und Grundbuchkosten, Grundlage der 0,5-fachen Gebühr für die Vormerkung.
4. Auflassungsvormerkung – Definition · wirtschaftslexikon.gabler.de · Fachlexikon-Eintrag mit Einordnung als Sicherungsmittel beim Bauträgerkauf.
5. Auflassungsvormerkung: Bedeutung, Dauer und Kosten · baufi24.de · Ratgeber mit Angaben zu Dauer (zwei bis fünf Monate) und Kostenrahmen.
6. Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Dauer und Kosten · finanztip.de · Verbraucherorientierte Aufbereitung zu Ablauf, Kosten und Fälligkeit.
7. § 106 InsO – Vormerkung · gesetze-im-internet.de · Regelt den Fortbestand des vorgemerkten Anspruchs in der Insolvenz des Verkäufers.