Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft leisten. Es deckt Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage des Gemeinschaftseigentums. Die Höhe liegt 2026 meist zwischen 2,50 und 5,00 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Hausgeld bezeichnet die monatlichen Vorschüsse an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für das Gemeinschaftseigentum. Es besteht aus drei Blöcken: Betriebskosten, Verwaltungskosten und Erhaltungsrücklage. Nur die Betriebskosten sind auf Mieter umlagefähig, Verwaltung und Rücklage trägt der Eigentümer. Grundlage ist der Wirtschaftsplan nach § 28 WEG, am Jahresende folgt die Hausgeldabrechnung. Der Richtwert liegt bei 2,50 bis 5,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit rund 20 bis 30 Prozent über einer Miet-Nebenkostenabrechnung.
Was ist Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?
Hausgeld ist die monatliche Vorschusszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft entrichtet. Das Hausgeld deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums. Die Höhe legt die WEG jährlich im Wirtschaftsplan nach § 28 Wohnungseigentumsgesetz fest.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der Zusammenschluss aller Eigentümer einer Wohnanlage. Sie verwaltet das Gemeinschaftseigentum, dazu zählen Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Außenanlagen. Das Hausgeld finanziert den Betrieb und Erhalt dieser gemeinschaftlichen Teile. Das Sondereigentum, also die eigene Wohnung, bleibt außen vor.
Der Begriff Hausgeld wird häufig mit Wohngeld gleichgesetzt. Beide meinen im WEG-Kontext dieselbe Vorschusszahlung. Das staatliche Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz ist davon streng zu trennen, es ist ein Zuschuss zur Miete oder zu den Wohnkosten für einkommensschwache Haushalte.
Das Hausgeld verteilt sich auf die Eigentümer nach dem Miteigentumsanteil (MEA). Der Miteigentumsanteil ist der in der Teilungserklärung festgelegte Bruchteil am Gesamtobjekt, meist orientiert an der Wohnfläche. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung trägt damit einen höheren Anteil als eine 45-Quadratmeter-Wohnung.
Woraus setzt sich das Hausgeld zusammen?
Das Hausgeld besteht aus drei Kostenblöcken: Betriebskosten, Verwaltungskosten und der Erhaltungsrücklage. Die Betriebskosten decken den laufenden Unterhalt, die Verwaltungskosten die Hausverwaltung, die Erhaltungsrücklage spart Geld für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum an.
Die Betriebskosten bilden den größten Block. Dazu gehören Wasser und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausmeister, Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Aufzug, Straßenreinigung und die Gebäudeversicherung. Diese Kosten fallen jedes Jahr an und schwanken mit Energiepreisen und Verbrauch.
Die Verwaltungskosten umfassen die Vergütung der Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren, Porto und die Organisation der Eigentümerversammlung. Die Verwaltervergütung liegt 2026 je nach Region und Objektgröße bei rund 20 bis 35 Euro pro Wohnung und Monat.
Die Erhaltungsrücklage heißt seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 offiziell so und ersetzt den früheren Begriff Instandhaltungsrücklage bei der WEG. Nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG muss die Gemeinschaft eine angemessene Rücklage bilden. Sie finanziert große Erhaltungsmaßnahmen wie eine neue Heizung, die Dachsanierung oder den Fassadenanstrich.
| Kostenblock | Beispiele | Auf Mieter umlagefähig? |
|---|---|---|
| Betriebskosten | Wasser, Heizung, Müll, Hausmeister, Gartenpflege, Gebäudeversicherung | Ja, nach BetrKV |
| Verwaltungskosten | Verwaltervergütung, Kontoführung, Eigentümerversammlung | Nein |
| Erhaltungsrücklage | Ansparung für Dach, Fassade, Aufzug, Heizung | Nein |
Wie hoch ist das Hausgeld pro Quadratmeter?
Das Hausgeld liegt 2026 im Durchschnitt bei 2,50 bis 5,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung entspricht das rund 175 bis 350 Euro monatlich. Die Spanne hängt von Baujahr, Ausstattung, Aufzug und Rücklagenpolitik der WEG ab.
Die Sparkasse und der Eigentümerverband Haus & Grund beziffern das Hausgeld auf rund 20 bis 30 Prozent über einer vergleichbaren Miet-Nebenkostenabrechnung. Der Grund liegt in den nicht umlagefähigen Posten: Ein Mieter zahlt keine Verwaltungskosten und keine Erhaltungsrücklage, ein Eigentümer schon.
Objekte mit Aufzug, Tiefgarage, Schwimmbad oder Concierge liegen deutlich höher, teils über 6 Euro pro Quadratmeter. Ein einfacher Altbau ohne Aufzug bleibt oft unter 3 Euro. Die konkrete Höhe steht immer im Einzelwirtschaftsplan der jeweiligen Wohnung und richtet sich nach der Wohnflächenberechnung aus der Teilungserklärung.
| Wohnungsgröße | Hausgeld bei 3,50 €/m²/Monat | pro Jahr |
|---|---|---|
| 50 m² | 175 € | 2.100 € |
| 70 m² | 245 € | 2.940 € |
| 100 m² | 350 € | 4.200 € |
Ein Vergleich zweier Angebote allein über die Hausgeld-Zahl täuscht. Entscheidend ist der Anteil, der in die Erhaltungsrücklage fließt. Zwei Wohnungen mit identischem Hausgeld von 300 Euro können völlig unterschiedlich dastehen: Fließen davon 90 Euro in die Rücklage, ist die WEG für die nächste Dachsanierung gerüstet. Fließen nur 20 Euro hinein, droht bei der ersten Großreparatur eine Sonderumlage von mehreren Tausend Euro. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf immer den Wirtschaftsplan und den Vermögensbericht, nicht nur die Monatssumme.
Welche Hausgeld-Posten sind auf den Mieter umlagefähig?
Nur die Betriebskosten aus dem Hausgeld sind auf den Mieter umlagefähig, und zwar nach § 2 Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleiben beim vermietenden Eigentümer. Deshalb deckt die Miet-Nebenkostenabrechnung nie das komplette Hausgeld.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in § 2 abschließend 17 umlagefähige Kostenarten auf, darunter Heizung, Wasser, Aufzug, Gartenpflege, Hausmeister und Gebäudeversicherung. Nur diese Posten darf ein Vermieter über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben.
Nicht umlagefähig sind die Verwaltervergütung, Bank- und Kontoführungskosten sowie jede Zahlung in die Erhaltungsrücklage. Diese Positionen trägt der Eigentümer selbst, auch wenn die Wohnung vermietet ist. Bei vermieteten Wohnungen mindern sie als Werbungskosten die Steuerlast aus Vermietung und Verpachtung.
Vermieter dürfen die Erhaltungsrücklage nicht auf den Mieter umlegen, auch wenn sie im Hausgeld enthalten ist. Wer die komplette Hausgeldsumme in die Nebenkostenabrechnung schreibt, riskiert eine unwirksame Abrechnung und Rückzahlungsforderungen. Die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV, Stand 2026) gibt den umlagefähigen Rahmen abschließend vor.
Wie funktionieren Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung?
Der Wirtschaftsplan schätzt die Kosten des kommenden Jahres, die Hausgeldabrechnung rechnet am Jahresende exakt ab. Beide regelt § 28 WEG. Die Eigentümer beschließen auf der Versammlung die Vorschüsse aus dem Plan und später die Nachzahlung oder das Guthaben aus der Abrechnung.
Der Wirtschaftsplan (§ 28 Absatz 1 WEG) enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Aus ihm ergibt sich das monatliche Hausgeld jeder Wohnung. Der Plan gilt fort, bis ein neuer beschlossen wird.
Die Jahresabrechnung stellt nach Ablauf des Jahres die tatsächlichen Zahlen den Vorschüssen gegenüber. Lagen die realen Kosten höher, beschließt die WEG eine Nachzahlung. Lagen sie niedriger, entsteht ein Guthaben. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2024 müssen dabei sowohl die Soll- als auch die Ist-Zahlungen in die Erhaltungsrücklage ausgewiesen werden.
Zusätzlich verlangt § 28 Absatz 4 WEG einen jährlichen Vermögensbericht. Er zeigt den Stand der Rücklagen und listet das wesentliche Gemeinschaftsvermögen auf. Der Vermögensbericht ist das wichtigste Dokument, um die finanzielle Gesundheit einer WEG zu beurteilen.
Ist das Hausgeld steuerlich absetzbar?
Teile des Hausgelds sind über § 35a EStG absetzbar: 20 Prozent der Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Der Höchstbetrag liegt bei 4.000 Euro für Dienstleistungen und 1.200 Euro für Handwerkerleistungen pro Jahr. Reine Verwaltungskosten sind nicht begünstigt.
Selbstnutzende Eigentümer setzen die Arbeitskosten für Hausmeister, Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Schornsteinfeger und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum ab. Voraussetzung: Die Hausgeldabrechnung weist diese begünstigten Anteile gesondert aus und der Eigentümer hat unbar gezahlt.
Vermietende Eigentümer gehen einen anderen Weg. Sie ziehen die nicht umlagefähigen Kosten und die Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab. Die Zuführung zur Rücklage selbst ist erst absetzbar, wenn das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet wird.
Die Steuerregeln zum Hausgeld sind komplex und ändern sich. Die genannten Werte entsprechen dem Stand September 2026 (§ 35a EStG). Ob und in welcher Höhe Kosten absetzbar sind, hängt vom Einzelfall und von einer korrekten Bescheinigung der Hausverwaltung ab. Eine steuerliche Beratung ersetzt dieser Beitrag nicht.
Worauf sollten Käufer beim Hausgeld achten?
Käufer prüfen vor dem Kauf drei Dokumente: den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage. Ein ungewöhnlich niedriges Hausgeld ist ein Warnsignal, kein Sparvorteil.
Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage schützt vor Sonderumlagen. Als grobe Orientierung nennt die Praxis 7 bis 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr an Rücklagenzuführung, bei älteren Objekten mehr. Liegt die Zuführung deutlich darunter, verschiebt die WEG Kosten in die Zukunft.
Ein zweites Prüffeld sind offene Beschlüsse und Sonderumlagen. Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen, ob eine Dachsanierung oder ein Heizungstausch bereits beschlossen ist. Solche Maßnahmen treffen auch einen neuen Eigentümer, sobald er im Grundbuch steht.
Wer den baulichen Zustand und den Sanierungsstau einer Anlage unabhängig einschätzen lassen will, zieht einen Sachverständigen hinzu. Ein Gutachten deckt versteckte Mängel am Gemeinschaftseigentum auf, die im Wirtschaftsplan noch nicht auftauchen, aber die künftige Rücklagenbelastung bestimmen.
Meine EinschätzungDie gängige Annahme lautet: Ein niedriges Hausgeld spart bares Geld. Die Praxis zeigt das Gegenteil. Ein auffällig niedriges Hausgeld bedeutet meist eine unterfinanzierte Erhaltungsrücklage, und die Rechnung kommt später als Sonderumlage. Der Gesetzgeber hat mit der WEG-Reform 2020 und dem Pflicht-Vermögensbericht nach § 28 WEG bewusst mehr Transparenz geschaffen, weil unterdeckte Rücklagen ein Massenphänomen sind. Drei Punkte sind wichtiger als die Monatssumme: die jährliche Zuführung zur Rücklage, der absolute Rücklagenstand im Verhältnis zum Sanierungsbedarf, und beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen. Wer nur auf die niedrigste Hausgeld-Zahl schaut, kauft oft die teuerste Wohnung.
- Hausgeld = monatlicher Vorschuss an die WEG für Betriebskosten, Verwaltung und Erhaltungsrücklage
- Richtwert 2026: 2,50 bis 5,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, rund 20 bis 30 Prozent über Miet-Nebenkosten
- Nur Betriebskosten sind auf Mieter umlagefähig (§ 2 BetrKV), Verwaltung und Rücklage nicht
- Grundlage ist der Wirtschaftsplan, am Jahresende folgt die Hausgeldabrechnung (§ 28 WEG)
- § 35a EStG: 20 Prozent der Arbeitskosten absetzbar, max. 4.000 Euro (Dienstleistungen) plus 1.200 Euro (Handwerker)
Häufige Fragen zum Hausgeld
Diese fünf Fragen tauchen beim Thema Hausgeld regelmäßig auf. Sie ergänzen die Hauptkapitel um Detail-Aspekte rund um Zahlungspflicht, Leerstand und Rückerstattung.
Was passiert, wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt?
Die WEG kann rückständiges Hausgeld per Hausgeldklage einfordern und vollstrecken. Bei erheblichen und wiederholten Rückständen erlaubt § 17 WEG als letztes Mittel die Entziehung des Wohnungseigentums. Hausgeldschulden gehen zudem in der Zwangsversteigerung anderen Gläubigern teilweise vor.
Wird Hausgeld auch bei Leerstand fällig?
Ja. Das Hausgeld knüpft an das Eigentum, nicht an die Nutzung. Auch bei leerstehender oder ungenutzter Wohnung bleibt der Eigentümer voll zahlungspflichtig. Verbrauchsabhängige Posten wie Wasser fallen dann geringer aus, Verwaltung und Rücklage bleiben unverändert.
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Wohngeld?
Im WEG-Zusammenhang sind Hausgeld und Wohngeld Synonyme für die Vorschusszahlung der Eigentümer. Das staatliche Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz ist etwas völlig anderes: ein einkommensabhängiger staatlicher Zuschuss zu den Wohnkosten für Mieter und Eigentümer.
Wie oft darf das Hausgeld erhöht werden?
Das Hausgeld ändert sich mit jedem neuen Wirtschaftsplan, in der Regel einmal jährlich per Beschluss der Eigentümerversammlung. Steigen Energiepreise oder Versicherungsbeiträge stark, kann die WEG auch unterjährig einen angepassten Plan oder eine Sonderumlage beschließen.
Bekomme ich zu viel gezahltes Hausgeld zurück?
Ein Guthaben aus der Jahresabrechnung wird ausgezahlt oder verrechnet. Die eingezahlte Erhaltungsrücklage bleibt dagegen im Gemeinschaftsvermögen und wird beim Verkauf nicht separat erstattet. Sie erhöht aber den Wert der Wohnung und fließt in den Kaufpreis ein.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen bilden die rechtliche und wirtschaftliche Grundlage dieses Beitrags. Vorrang haben Gesetzestexte und etablierte Fachportale.
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 28 · gesetze-im-internet.de · Regelt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht der Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 19 Absatz 2 Nummer 4 · gesetze-im-internet.de · Verpflichtet die WEG zur Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.
- Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 · gesetze-im-internet.de · Listet abschließend die auf Mieter umlagefähigen Betriebskostenarten auf.
- Einkommensteuergesetz § 35a · gesetze-im-internet.de · Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.
- Hausgeld: Diese Kosten teilen sich Wohnungseigentümer · hausundgrund.de · Einordnung der Kostenblöcke und Vergleich zur Miet-Nebenkostenabrechnung.
- Hausgeld: Kosten der Eigentumswohnung · homeday.de · Richtwerte zur Höhe pro Quadratmeter und zur Abrechnungspraxis.
