Wer eine Immobilie erbt, zahlt Erbschaftsteuer auf deren Verkehrswert. Das Finanzamt schätzt diesen Wert im typisierten Massenverfahren — oft zu hoch. § 198 Bewertungsgesetz erlaubt den Nachweis eines niedrigeren Werts per Gutachten oder zeitnahem Kaufpreis und senkt so die Steuer (Stand August 2026).
Das Finanzamt bewertet eine geerbte Immobilie nach dem Bewertungsgesetz mit dem gemeinen Wert zum Todestag. Das typisierte Verfahren nutzt Bodenrichtwerte und Pauschalfaktoren und liegt bei Bestandsimmobilien häufig über dem echten Marktwert. Freibeträge von 400.000 Euro pro Kind und 500.000 Euro pro Ehegatte bleiben 2026 unverändert. § 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts durch ein Sachverständigengutachten oder einen Verkauf innerhalb eines Jahres. Ein um 50.000 Euro niedrigerer Wert spart in der Steuerklasse I rund 5.500 Euro Steuer.
Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie?
Das Finanzamt setzt den gemeinen Wert der Immobilie zum Todestag an, also den Verkehrswert nach § 9 Bewertungsgesetz (BewG). Ermittelt wird er in einem typisierten Massenverfahren ohne Ortsbesichtigung. Drei genormte Verfahren kommen zum Einsatz: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.
Der gemeine Wert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf zu erzielen wäre. Das Finanzamt leitet ihn aus Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse, dem Baujahr, der Wohnfläche und pauschalen Bewirtschaftungsfaktoren ab. Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet es meist im Vergleichswert- oder Sachwertverfahren, vermietete Objekte im Ertragswertverfahren.
Die Grunddaten liefern die Erben selbst in der Feststellungserklärung, ausgewertet werden sie automatisiert. Kein Sachbearbeiter betritt das Haus. Diese Standardisierung macht das Verfahren schnell, blendet aber den individuellen Zustand des Objekts aus. Wie der Verkehrswert grundsätzlich zustande kommt, erklärt der Beitrag Verkehrswert einer Immobilie ermitteln: selbst rechnen – und wann der Profi ran muss.
Warum fällt die Finanzamtsbewertung oft zu hoch aus?
Die Finanzamtsbewertung fällt zu hoch aus, weil das Massenverfahren den realen Zustand ignoriert. Es kennt weder den Reparaturstau im Dach noch die feuchte Kellerwand oder den veralteten Grundriss. Es rechnet mit Durchschnittswerten und kommt so gerade bei älteren Bestandsimmobilien zu Werten über dem erzielbaren Preis.
Drei wertmindernde Faktoren erfasst das typisierte Verfahren nicht: den Sanierungsstau etwa durch alte Heizung, undichte Fenster und marode Elektrik, wertmindernde Rechte Dritter wie Wohn- oder Wegerechte, und ungünstige Objektmerkmale wie Hanglage, Lärm oder ein unpraktischer Zuschnitt. Jeder dieser Punkte senkt den echten Marktwert, taucht in der Pauschalrechnung aber nicht auf.
Verschärft hat sich die Lage mit dem Jahressteuergesetz 2022. Seit 2023 gelten angepasste Bewertungsparameter im Ertrags- und Sachwertverfahren, die die Finanzamtswerte vieler Immobilien spürbar angehoben haben. Die Lücke zwischen amtlichem Wert und Marktwert ist dadurch bei Erbfällen größer geworden — und der Nachweis eines niedrigeren Werts wichtiger.
Das Finanzamt rechnet mit dem Gebäude, das laut Baujahr dort stehen müsste — nicht mit dem, das tatsächlich dort steht. Ein 1975 errichtetes Haus mit Originalbad, Nachtspeicheröfen und Asbestdach wird pauschal wie ein durchschnittlich gepflegtes Objekt bewertet. Genau diese Differenz macht das Gutachten sichtbar: Es dokumentiert den Modernisierungsstau in Euro. In der Praxis liegen die nachgewiesenen Verkehrswerte bei sanierungsbedürftigen Erbimmobilien oft 15 bis 30 Prozent unter dem Finanzamtswert.
Wie hoch sind Freibeträge und Steuersätze 2026?
Die Erbschaftsteuer fällt nur auf den Wert oberhalb des persönlichen Freibetrags an. Kinder erben 400.000 Euro steuerfrei, Ehegatten 500.000 Euro, Enkel 200.000 Euro (§ 16 ErbStG, Stand 2026, unverändert). Der Steuersatz in der Steuerklasse I beginnt bei 7 Prozent und steigt mit dem steuerpflichtigen Erwerb.
| Verwandtschaft | Steuerklasse | Freibetrag 2026 |
|---|---|---|
| Ehegatte / Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kind / Stiefkind | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern (im Erbfall) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | II | 20.000 € |
| Nicht verwandte Erben | III | 20.000 € |
Der Steuersatz staffelt sich nach dem steuerpflichtigen Erwerb. In der Steuerklasse I gelten 7 Prozent bis 75.000 Euro, 11 Prozent bis 300.000 Euro, 15 Prozent bis 600.000 Euro und 19 Prozent bis 6 Millionen Euro (§ 19 ErbStG). Selbst genutztes Wohneigentum bleibt für Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei, für Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche bei zehnjähriger Selbstnutzung (§ 13 ErbStG).
Freibeträge, Steuersätze und Befreiungen hängen vom Einzelfall ab und ändern sich durch Gesetzesreformen. Die genannten Werte geben den Stand August 2026 wieder. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ziehen Sie für Ihre konkrete Erbschaft einen Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht hinzu.
Wie weist man einen niedrigeren Verkehrswert nach?
Erben weisen einen niedrigeren Wert über § 198 BewG nach. Das Gesetz erkennt zwei Nachweise an: ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Todestag. Liegt der nachgewiesene Wert unter dem Finanzamtswert, sinkt die Bemessungsgrundlage.
Als Gutachten akzeptiert das Finanzamt Wertermittlungen des zuständigen Gutachteraussschusses sowie von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung. Die Erweiterung auf zertifizierte Sachverständige gilt seit dem Jahressteuergesetz 2022 und vergrößert die Auswahl qualifizierter Gutachter.
Der Kaufpreis ist der einfachste Nachweis. Wird die geerbte Immobilie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall regulär verkauft, gilt der erzielte Preis als Verkehrswert. Das Finanzamt legt dann diesen niedrigeren Betrag der Steuer zugrunde. Ein Gutachten ist in diesem Fall nicht nötig.
Der Ablauf folgt vier Schritten. Erstens den Feststellungsbescheid prüfen und den angesetzten Wert mit dem Marktwert vergleichen. Zweitens innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat Einspruch einlegen. Drittens das Gutachten beauftragen und einreichen. Viertens den korrigierten Bescheid abwarten. Die Grundlagen des Gutachtens beschreibt der Beitrag Immobiliengutachten: Arten, Anlass und Ablauf im Überblick.
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, sobald die Steuerersparnis die Gutachtenkosten übersteigt. Faustregel: Je größer der Sanierungsstau und je höher der Steuersatz, desto eher rechnet sich der Nachweis. Ein qualifiziertes Gutachten kostet meist 1.500 bis 3.000 Euro, die Ersparnis erreicht schnell ein Vielfaches.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht den Hebel: Ein Kind erbt ein Haus, das Finanzamt setzt 550.000 Euro an. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben 150.000 Euro steuerpflichtig, bei 11 Prozent sind das 16.500 Euro Steuer. Senkt ein Gutachten den Wert um 50.000 Euro auf 500.000 Euro, bleiben 100.000 Euro steuerpflichtig — die Steuer sinkt auf 11.000 Euro. Die Ersparnis von 5.500 Euro übertrifft die Gutachtenkosten deutlich.
Der Nachweis lohnt besonders in drei Konstellationen: bei einem Wertansatz knapp über dem Freibetrag, bei sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien und bei vermieteten Objekten mit niedriger Rendite. Was ein solches Gutachten kostet und wann die günstige Kurzform genügt, zeigt der Beitrag Verkehrswertgutachten: Was es kostet – und wann die günstige Alternative reicht.
Welche Fristen und Schritte gelten nach dem Erbfall?
Nach dem Erbfall laufen mehrere Fristen. Erben müssen den Erwerb binnen drei Monaten beim Finanzamt anzeigen, gegen den Feststellungsbescheid gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat (§ 355 AO). Wer den Wert anfechten will, handelt daher unmittelbar nach Erhalt des Bescheids.
Das Finanzamt fordert nach der Anzeige zur Abgabe der Erbschaftsteuer- und der Feststellungserklärung auf. Die Bodenrichtwerte und Vergleichsdaten für die Bewertung stammen vom örtlichen Gutachterausschuss; dessen Aufgaben erläutert der Beitrag Gutachterausschuss: Aufgaben, Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlung. Ein fristgerechter Einspruch hält den Bescheid offen, bis das Gutachten vorliegt.
Selbst genutztes Wohneigentum verdient besondere Aufmerksamkeit. Das Familienheim bleibt für Ehegatten steuerfrei und für Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, sofern sie es zehn Jahre selbst bewohnen. Wer diese Frist unterschreitet, verliert die Befreiung rückwirkend. Diese Bedingung gehört in jede Planung vor einem Verkauf der geerbten Immobilie.
Meine EinschätzungDie gängige Annahme lautet: Der Finanzamtswert ist amtlich, also unveränderbar. Das Gegenteil ist der Fall. Der typisierte Wert ist eine gesetzlich vorgesehene Schätzung, und § 198 BewG räumt Erben ausdrücklich das Recht ein, sie zu widerlegen. Der teuerste Fehler ist nicht das zu hohe Finanzamt, sondern die versäumte Einspruchsfrist von einem Monat. Wer den Bescheid ungeprüft ablegt, verschenkt bares Geld — gerade seit die Reform von 2023 die amtlichen Werte angehoben hat. Die zweite Fehlannahme: Ein Gutachten lohne sich nur bei Villen. Tatsächlich hebelt schon ein Wertunterschied von 50.000 Euro mehrere tausend Euro Steuer. Der erste Blick nach dem Erbfall gehört daher dem Bescheiddatum, nicht der Trauer allein.
- Finanzamt bewertet zum gemeinen Wert am Todestag — typisiert, ohne Besichtigung
- Freibeträge 2026: 400.000 € pro Kind, 500.000 € pro Ehegatte, 200.000 € pro Enkel
- Steuerklasse I: 7 % bis 75.000 €, 11 % bis 300.000 €, 15 % bis 600.000 €
- § 198 BewG: niedrigerer Wert per Gutachten oder Verkauf binnen zwölf Monaten
- Einspruchsfrist gegen den Bescheid: nur ein Monat — sofort prüfen
- 50.000 € niedrigerer Wert spart in Steuerklasse I rund 5.500 €
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie
Diese vier Fragen tauchen bei geerbten Immobilien regelmäßig auf. Sie ergänzen die Hauptkapitel um Detailaspekte zu Erbengemeinschaft, Selbstnutzung und Bescheidprüfung.
Muss ich die geerbte Immobilie verkaufen, um die Steuer zu zahlen?
Ein Verkaufszwang besteht nicht. Bleibt der Wert unter dem Freibetrag, fällt keine Steuer an. Reicht die Liquidität nicht, gewährt das Finanzamt auf Antrag eine Stundung von bis zu zehn Jahren, wenn die Steuer nur durch Verkauf des Wohneigentums aufgebracht werden könnte.
Wie wird eine Immobilie in einer Erbengemeinschaft bewertet?
Das Finanzamt stellt einen einheitlichen Verkehrswert für die gesamte Immobilie fest. Jeder Miterbe versteuert seinen Anteil entsprechend seiner Quote und seines persönlichen Freibetrags. Für die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft dient derselbe Verkehrswert als Verteilungsgrundlage.
Bleibt das Elternhaus bei Selbstnutzung steuerfrei?
Das Familienheim bleibt für Kinder steuerfrei, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen, mindestens zehn Jahre bewohnen und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Für den übersteigenden Teil fällt anteilig Steuer an. Bei Auszug vor Ablauf der zehn Jahre entfällt die Befreiung rückwirkend.
Was tun, wenn der Finanzamtswert zu hoch erscheint?
Legen Sie binnen eines Monats Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ein und kündigen Sie den Nachweis eines niedrigeren Werts an. Anschließend reichen Sie ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG nach. Das Finanzamt korrigiert den Wert, sobald das Gutachten den niedrigeren Marktwert belegt.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen liefern die Rechtsgrundlagen und aktuellen Werte zu Bewertung und Erbschaftsteuer. Sie wurden im August 2026 ausgewertet.
- Bewertungsgesetz § 198 — Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts · gesetze-im-internet.de · Gesetzestext zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts.
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz § 16 und § 19 · gesetze-im-internet.de · Persönliche Freibeträge und Steuersätze nach Steuerklasse.
- Erbschaftssteuer bei Immobilien 2026 · vermoegenszentrum.de · Überblick zu Freibeträgen, Bewertung und Gestaltung.
- § 198 BewG — die Notbremse gegen zu hohe Steuerfestsetzungen · mv-immobilienbewertung.de · Fachbeitrag zum praktischen Ablauf des Nachweises.
- Erbschaftsteuer 2026 — Freibeträge, Sätze, Gestaltung · einkommensteuerrecht.de · Aktuelle Einordnung der geltenden Regeln.
