Eine Immobilie überschreiben bezeichnet die Übertragung des Eigentums zu Lebzeiten, meist als Schenkung an Kinder oder Ehepartner. Die Überschreibung erfordert einen notariellen Vertrag und die Änderung im Grundbuch. Sie nutzt Schenkungsteuer-Freibeträge nach § 16 ErbStG und sichert den Übergeber über Nießbrauch, Wohnrecht und vertragliche Rückforderungsrechte ab.
Die Überschreibung einer Immobilie läuft über einen notariellen Schenkungsvertrag und kostet rund 1,5 bis 2 Prozent des Immobilienwerts an Notar- und Grundbuchgebühren. Kinder haben je Elternteil einen Schenkungsteuer-Freibetrag von 400.000 Euro nach § 16 ErbStG, der alle zehn Jahre neu nutzbar ist. Ein Nießbrauch- oder Wohnrechtsvorbehalt senkt den steuerpflichtigen Wert deutlich. Rückforderungsrechte, die Rückauflassungsvormerkung und der Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB bestimmen, wie sicher die Übertragung für beide Seiten ist.
Was bedeutet es, eine Immobilie zu überschreiben?
Eine Immobilie überschreiben bedeutet, das Eigentum durch Schenkung nach § 516 BGB unentgeltlich auf eine andere Person zu übertragen. Der Notar beurkundet den Vertrag, erklärt die Auflassung nach § 925 BGB und veranlasst die Umschreibung im Grundbuch. Erst der Grundbucheintrag macht den Beschenkten zum Eigentümer.
Die Begriffe überschreiben, verschenken und übertragen meinen im Alltag denselben Vorgang. Überschreibung beschreibt den grundbuchtechnischen Teil – die Umschreibung des Eigentums –, die Schenkung den rechtlichen Grund: eine unentgeltliche Zuwendung. Rechtlich vollzieht sich die Übertragung in zwei Akten. Die Einigung über den Eigentumswechsel und der Grundbucheintrag bilden nach § 873 BGB die dingliche Übertragung, die notarielle Auflassung nach § 925 BGB ist zwingende Formvoraussetzung.
Eigentümer überschreiben ihre Immobilie aus vier Hauptgründen: die vorweggenommene Erbfolge ordnet das Vermögen frühzeitig, die mehrfache Nutzung der Schenkungsteuer-Freibeträge senkt die Steuerlast, die Reduzierung des späteren Nachlasses verringert Pflichtteilsansprüche, und der Schutz vor dem Sozialhilferegress bewahrt Vermögen bei späterer Pflegebedürftigkeit. Der Schenker gibt dabei das Eigentum endgültig ab, sofern er sich keine Rechte vorbehält.
Was kostet die Überschreibung einer Immobilie?
Die Überschreibung einer Immobilie kostet rund 1,5 bis 2 Prozent des Immobilienwerts. Die Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) teilen sich in Notarkosten und Grundbuchkosten. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro fallen etwa 2.785 Euro an, bei 600.000 Euro rund 3.635 Euro.
Der Geschäftswert für die Gebührenberechnung ist der Verkehrswert der Immobilie. Auf diesen Wert entfallen etwa zwei Drittel Notarkosten (inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer) und ein Drittel Grundbuchkosten. Die Kosten steigen mit dem Immobilienwert, nicht linear, sondern nach der Gebührentabelle des GNotKG. Wer die Immobilie mit Nießbrauch überträgt, löst zusätzlichen Beurkundungsaufwand aus, weil das Nutzungsrecht bewertet und eingetragen wird.
| Immobilienwert | Notar- + Grundbuchkosten (ca.) | Anteil am Wert |
|---|---|---|
| 200.000 Euro | rund 1.835 Euro | ca. 0,9 % |
| 400.000 Euro | rund 2.785 Euro | ca. 0,7 % |
| 600.000 Euro | rund 3.635 Euro | ca. 0,6 % |
Die Grunderwerbsteuer entfällt bei der Schenkung an Verwandte in gerader Linie. Nach § 3 GrEStG sind Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sowie zwischen Ehegatten grunderwerbsteuerfrei. Bei Geschwistern, Neffen oder fremden Dritten fällt dagegen Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland an.
Überschreiben, verschenken, vererben oder verkaufen – was passt wann?
Überschreiben und verschenken bezeichnen denselben Vorgang: die unentgeltliche Übertragung zu Lebzeiten. Vererben überträgt das Eigentum erst im Todesfall, Verkaufen gegen einen Kaufpreis. Die Schenkung zu Lebzeiten nutzt Freibeträge mehrfach und reduziert den Nachlass, während der Verkauf Liquidität schafft und Pflichtteilsansprüche vermeidet.
Die Schenkung zu Lebzeiten spielt ihren Vorteil bei großen Vermögen aus. Da der Freibetrag nach § 16 ErbStG alle zehn Jahre erneut greift, lässt sich über mehrere Schenkungen mehr Vermögen steuerfrei übertragen als im einmaligen Erbfall. Die Vererbung eignet sich, wenn der Eigentümer bis zuletzt die volle Kontrolle behalten will. Der Verkauf an die Kinder löst keine Schenkungsteuer aus, kann aber Grunderwerbsteuer und Spekulationssteuer auslösen und setzt voraus, dass die Käufer den Kaufpreis finanzieren.
| Weg | Zeitpunkt | Gegenleistung | Steuerlicher Kern |
|---|---|---|---|
| Schenkung / Überschreibung | zu Lebzeiten | keine (unentgeltlich) | Freibetrag alle 10 Jahre, Nachlass sinkt |
| Vererbung | im Todesfall | keine | Freibetrag nur einmal |
| Verkauf an Kinder | zu Lebzeiten | Kaufpreis | keine Schenkungsteuer, ggf. Spekulations-/Grunderwerbsteuer |
| Schenkung mit Nießbrauch | zu Lebzeiten | Nutzungsrecht bleibt beim Schenker | steuerpflichtiger Wert der Schenkung sinkt |
Wie viel Schenkungsteuer fällt an und wie senkt man sie?
Schenkungsteuer fällt nur auf den Wert oberhalb des Freibetrags an. Kinder haben je Elternteil 400.000 Euro frei nach § 16 ErbStG, Ehegatten 500.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Ein Nießbrauch- oder Wohnrechtsvorbehalt senkt den steuerpflichtigen Wert, und der Freibetrag ist alle zehn Jahre erneut nutzbar nach § 14 ErbStG.
| Verhältnis zum Schenker | Freibetrag (§ 16 ErbStG) | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / Lebenspartner | 500.000 Euro | I |
| Kind / Stiefkind (je Elternteil) | 400.000 Euro | I |
| Enkel | 200.000 Euro | I |
| Geschwister, Neffen, Nichten | 20.000 Euro | II |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 Euro | III |
Der Steuersatz auf den übersteigenden Betrag richtet sich nach § 19 ErbStG. In Steuerklasse I beginnt der Tarif bei 7 Prozent (bis 75.000 Euro), steigt auf 11 Prozent (bis 300.000 Euro), 15 Prozent (bis 600.000 Euro) und 19 Prozent (bis 6 Millionen Euro). Über alle Steuerklassen reicht die Spanne von 7 bis 50 Prozent. Enge Verwandte zahlen also deutlich weniger als fremde Beschenkte.
Der Nießbrauch ist der wirksamste Hebel zur Senkung des steuerpflichtigen Werts. Behält sich der Schenker den Nießbrauch vor, wird dessen Kapitalwert vom Immobilienwert abgezogen. Der Kapitalwert berechnet sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger; der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 gedeckelt. Die aktuellen Vervielfältiger stammen aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (Sterbetafel 2022/2024, Zinssatz 5,5 Prozent) und gelten für Stichtage ab dem 1. Januar 2026. Ein lebenslanges lebenslanges Wohnrecht wirkt ähnlich, deckt aber nur die Eigennutzung ab.
Zwei Hebel kombiniert schlagen den einzelnen Freibetrag deutlich: die Aufteilung auf beide Elternteile und die Wiederholung alle zehn Jahre. Verschenken beide Eltern an ein Kind, verdoppelt sich der Freibetrag auf 800.000 Euro pro Zehn-Jahres-Zeitraum. Ein Nießbrauchsvorbehalt senkt den anzusetzenden Wert zusätzlich, sodass bei einer selbst genutzten Immobilie im Wert von 600.000 Euro häufig gar keine Schenkungsteuer anfällt. Entscheidend ist der Stichtag: Maßgeblich ist der Wert am Tag der Beurkundung, nicht am späteren Verkaufstag.
Welche Risiken und Nachteile hat die Überschreibung zu Lebzeiten?
Die Überschreibung zu Lebzeiten überträgt das Eigentum endgültig und bedeutet Kontrollverlust. Der Schenker kann die Immobilie nur unter engen Voraussetzungen zurückfordern: bei eigener Verarmung nach § 528 BGB oder bei grobem Undank nach § 530 BGB. Pflichtteilsergänzungsansprüche und der Sozialhilferegress bleiben zehn Jahre lang relevant.
Der Sozialhilferegress ist das häufigste Risiko. Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung pflegebedürftig und kann die Heimkosten nicht tragen, fordert das Sozialamt die Schenkung nach § 528 BGB zurück. Der Anspruch verringert sich Monat für Monat und entfällt erst nach zehn Jahren vollständig. Der Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB schmälert das Ziel, enterbte Angehörige außen vor zu lassen: Die Schenkung wird dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet und schmilzt um zehn Prozent pro Jahr ab.
Der Schenkungswert schmilzt beim Pflichtteilsergänzungsanspruch um zehn Prozent pro Jahr ab und bleibt erst nach zehn Jahren vollständig außer Ansatz.
§ 2325 BGB
Die Abschmelzung beginnt jedoch nicht in jedem Fall. Behält sich der Schenker einen Nießbrauch oder ein umfassendes Wohnrecht vor, läuft die Zehn-Jahres-Frist des § 2325 BGB nicht an, weil der Schenker die Immobilie wirtschaftlich weiter nutzt. Bei Schenkungen an Ehegatten beginnt die Frist ebenfalls nicht. Genau die Absicherung, die den Schenker schützt, hält also den Pflichtteil in voller Höhe am Leben.
Die Angaben geben den Rechtsstand 2026 wieder und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Schenkungsteuer, Nießbrauchsbewertung und Pflichtteilsergänzung hängen vom Einzelfall ab. Vor einer Überschreibung prüfen ein Notar und ein Steuerberater die konkrete Gestaltung – besonders bei drohendem Sozialhilferegress und bei enterbten Pflichtteilsberechtigten.
Wie läuft die Überschreibung ab und wie sichert man sich ab?
Die Überschreibung läuft in vier Schritten ab: Wert ermitteln, Schenkungsvertrag beim Notar entwerfen, Absicherungen vereinbaren und die Umschreibung im Grundbuch veranlassen. Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte und eine Rückauflassungsvormerkung nach § 883 BGB schützen den Übergeber vor dem Verlust der Immobilie.
Die 4-Stufen-Übertragung strukturiert den Ablauf. In Stufe eins lässt der Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie ermitteln, weil dieser die Schenkungsteuer und die Notargebühren bestimmt. In Stufe zwei entwirft der Notar den Schenkungsvertrag mit allen Vorbehalten. In Stufe drei werden die Absicherungen vereinbart. In Stufe vier trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer und die vorbehaltenen Rechte ein.
Drei Instrumente sichern den Schenker ab: Der Nießbrauch sichert Nutzung und Mieteinnahmen, das Wohnrecht die Eigennutzung, und vertragliche Rückforderungsrechte greifen bei Insolvenz, Vorversterben oder Verkauf durch den Beschenkten. Die Rückauflassungsvormerkung nach § 883 BGB sichert diese Rückforderung im Grundbuch ab, sodass der Beschenkte die Immobilie nicht ohne Zustimmung des Schenkers belasten oder verkaufen kann. Ohne diese Vormerkung bleibt das Rückforderungsrecht ein reiner Anspruch ohne dinglichen Schutz.
Meine EinschätzungDie gängige Annahme lautet: Wer früh überschreibt und sich dabei den Nießbrauch vorbehält, spart Steuern und hält gleichzeitig Pflichtteile klein. In der Praxis widersprechen sich beide Ziele. Der Nießbrauch senkt zwar den steuerpflichtigen Wert, doch genau er verhindert, dass die Zehn-Jahres-Frist des § 2325 BGB überhaupt zu laufen beginnt – der Pflichtteilsergänzungsanspruch bleibt in voller Höhe bestehen. Wer primär einen enterbten Pflichtteilsberechtigten außen vor lassen will, muss den Nießbrauch begrenzen und die abschmelzende Frist bewusst starten. Wer primär Steuern spart und Nutzung behält, akzeptiert den vollen Pflichtteil. Beides zugleich funktioniert selten, und diese Zielkollision entscheidet die Vertragsgestaltung stärker als die reine Steuerersparnis.
- Notar- und Grundbuchkosten betragen rund 1,5 bis 2 Prozent des Werts – etwa 2.785 Euro bei 400.000 Euro.
- Freibetrag je Kind und Elternteil: 400.000 Euro, alle zehn Jahre erneut nutzbar (§ 16, § 14 ErbStG).
- Nießbrauch senkt den steuerpflichtigen Wert, stoppt aber die Abschmelzung des Pflichtteils (§ 2325 BGB).
- Sozialhilferegress und Rückforderung bei Verarmung gelten zehn Jahre lang (§ 528 BGB).
- Schenkung in gerader Linie ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG); Spekulationssteuer fällt beim Schenker nicht an.
Häufige Fragen zur Überschreibung einer Immobilie
Diese fünf Fragen tauchen bei der Überschreibung einer Immobilie regelmäßig auf und ergänzen die Hauptkapitel um Detail-Aspekte.
Kann man eine Immobilie ohne Notar überschreiben?
Nein. Die Übertragung von Grundeigentum ist ohne Notar unwirksam. § 311b BGB schreibt die notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags vor, § 925 BGB die notarielle Auflassung. Ein privatschriftlicher Vertrag oder eine mündliche Zusage überträgt kein Eigentum und führt zu keinem Grundbucheintrag.
Was ist besser: überschreiben oder an die Kinder verkaufen?
Das Überschreiben nutzt Freibeträge und spart bei großen Vermögen Steuern. Der Verkauf schafft Liquidität und vermeidet Pflichtteilsergänzungsansprüche, löst aber Grunderwerbsteuer bei entfernteren Verwandten und möglicherweise Spekulationssteuer aus. Bei selbst genutzten Familienimmobilien mit hohem Wert ist die Schenkung mit Nießbrauch meist günstiger.
Was passiert bei einer Überschreibung an nur ein Kind?
Überträgt ein Elternteil die Immobilie an nur ein Kind, entstehen den übrigen Kindern Pflichtteilsergänzungsansprüche nach § 2325 BGB. Sie können im Erbfall einen Ausgleich in Geld verlangen, berechnet aus dem abgeschmolzenen Schenkungswert. Eine Ausgleichszahlung oder ein Pflichtteilsverzicht im Vertrag beugt späterem Streit vor.
Kann das Sozialamt eine geschenkte Immobilie zurückfordern?
Ja, innerhalb von zehn Jahren. Wird der Schenker pflegebedürftig und sozialhilfebedürftig, geht der Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB auf das Sozialamt über. Der Anspruch verringert sich mit jedem Jahr nach der Schenkung und erlischt nach zehn Jahren. Ein Nießbrauchsvorbehalt verhindert den Regress nicht.
Muss der Beschenkte Spekulationssteuer zahlen, wenn er später verkauft?
Möglicherweise. Bei der Schenkung tritt der Beschenkte in die Behaltefrist des Schenkers ein. Maßgeblich bleibt das ursprüngliche Kaufdatum des Schenkers. Verkauft der Beschenkte innerhalb von zehn Jahren ab diesem Datum und hat er die Immobilie nicht selbst bewohnt, fällt Spekulationssteuer nach § 23 EStG an.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen belegen die Freibeträge, Fristen und Kosten dieses Artikels. Primärquellen sind Gesetzestexte und das aktuelle BMF-Schreiben.
- § 16 ErbStG – Freibeträge · gesetze-im-internet.de · Regelt die persönlichen Freibeträge von 500.000, 400.000, 200.000 und 20.000 Euro nach Verwandtschaftsgrad.
- § 14 ErbStG – Zusammenrechnung früherer Erwerbe · gesetze-im-internet.de · Begründet die Zehn-Jahres-Frist für die erneute Nutzung der Freibeträge.
- § 14 und § 16 BewG – Bewertung von Nutzungen · gesetze-im-internet.de · Grundlage für den Kapitalwert des Nießbrauchs und die Deckelung des Jahreswerts.
- BMF-Schreiben vom 21.10.2025 – Vervielfältiger · bundesfinanzministerium.de · Aktuelle Vervielfältiger für lebenslange Nutzungen, gültig für Stichtage ab 1.1.2026.
- §§ 528, 530, 2325 BGB – Rückforderung und Pflichtteil · gesetze-im-internet.de · Regeln Rückforderung bei Verarmung, Widerruf bei grobem Undank und die Pflichtteilsergänzung.
- Schenkung zu Lebzeiten – Haus überschreiben · finanztip.de · Verbraucherorientierte Aufbereitung von Ablauf, Kosten und Steuern (Stand 21.10.2025).
- Haus überschreiben – Kosten, Ablauf und Steuern 2026 · panthera-immobilien.com · Konkrete GNotKG-Beispielrechnungen für Notar- und Grundbuchkosten nach Wertstufe.
- § 3 GrEStG – Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer · gesetze-im-internet.de · Begründet die Steuerbefreiung für Schenkungen in gerader Linie und zwischen Ehegatten.
