Die Denkmal-AfA ist eine steuerliche Sonderabschreibung nach § 7i und § 10f EStG für Sanierungskosten an denkmalgeschützten Immobilien. Vermieter setzen 100 Prozent der Sanierungskosten über 12 Jahre ab, Selbstnutzer 90 Prozent über 10 Jahre – jeweils zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA.
Die Denkmal-AfA verteilt die Sanierungskosten eines Baudenkmals auf hohe jährliche Abschreibungssätze. Bei Vermietung (§ 7i EStG) sind 100 Prozent über 12 Jahre absetzbar: acht Jahre je 9 Prozent, vier Jahre je 7 Prozent. Selbstnutzer (§ 10f EStG) ziehen 90 Prozent über 10 Jahre als Sonderausgaben ab. Voraussetzung sind die Einstufung als Baudenkmal, die Abstimmung der Arbeiten mit der Denkmalbehörde vor Baubeginn und deren Bescheinigung für das Finanzamt. Der Kaufpreis selbst fällt nicht unter die Denkmal-AfA.
Was ist die Denkmal-AfA?
Die Denkmal-AfA bezeichnet erhöhte Absetzungen für Abnutzung auf Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden. Das Einkommensteuergesetz regelt sie in § 7i für vermietete Objekte, § 10f für selbstgenutzte und § 7h für Gebäude in Sanierungsgebieten. Abschreibungsgegenstand sind ausschließlich die begünstigten Sanierungskosten.
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ – den steuerlichen Ausgleich dafür, dass ein Gebäude durch Nutzung an Wert verliert. Ein Baudenkmal ist ein Gebäude, das eine Denkmalschutzbehörde wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung in die Denkmalliste des jeweiligen Bundeslands eingetragen hat. Die Denkmal-AfA ist eine Sonderabschreibung: Sie erlaubt deutlich höhere Jahressätze als die reguläre lineare Gebäude-AfA.
Der Gesetzgeber begünstigt damit die aufwendige Erhaltung historischer Bausubstanz. Die Denkmal-AfA erfasst nur die Sanierungs- und Modernisierungskosten am Denkmal, nicht den Grundstücks- oder Gebäudekaufpreis. Diese Trennung entscheidet über die Höhe des Steuervorteils und wird oft falsch verstanden.
Wie hoch ist die Denkmal-AfA bei Vermietung?
Vermieter setzen nach § 7i EStG 100 Prozent der begünstigten Sanierungskosten über zwölf Jahre ab: in den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent. Zusätzlich läuft die lineare Gebäude-AfA auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises.
Die Sanierungskosten wirken bei Vermietung als Werbungskosten und mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei 200.000 Euro Sanierungskosten schreibt der Vermieter in den Jahren 1 bis 8 jeweils 18.000 Euro ab und in den Jahren 9 bis 12 jeweils 14.000 Euro. Nach zwölf Jahren sind die vollen 200.000 Euro steuerlich geltend gemacht.
Parallel läuft die lineare AfA auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises weiter. Der Bodenanteil bleibt außen vor, weil Grund und Boden sich nicht abnutzen. Der Aufteilungsschlüssel zwischen Boden- und Gebäudewert orientiert sich am Bodenrichtwert; die Restnutzungsdauer bestimmt den regulären AfA-Satz, wie das Restnutzungsdauer-Gutachten zeigt.
| Baujahr des Gebäudes | Linearer AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| ab 1925 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Neubau ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
Die Denkmal-AfA und die lineare Gebäude-AfA laufen nebeneinander, nicht nacheinander. Ein Vermieter kombiniert also 9 Prozent auf die Sanierungskosten mit 2,5 Prozent auf den Gebäudekaufpreis im selben Jahr. Genau dieser Doppel-Effekt macht Denkmalobjekte für Anleger mit hohem Grenzsteuersatz rechnerisch attraktiv – vorausgesetzt, der Sanierungsanteil am Gesamtinvest ist hoch. Bei Objekten mit teurem Kaufpreis und geringem Sanierungsaufwand fällt der Denkmal-Vorteil dagegen klein aus.
Wie funktioniert die Denkmal-AfA bei Eigennutzung?
Selbstnutzer eines Baudenkmals ziehen nach § 10f EStG 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre ab – jährlich 9 Prozent. Der Abzug erfolgt als Sonderausgabe in der Einkommensteuererklärung. Zehn Prozent der Kosten und der Gebäudekaufpreis bleiben steuerlich unberücksichtigt.
Der Unterschied zur Vermietung liegt in der Abschreibungsart und im Umfang. Wer das Denkmal selbst bewohnt, erzielt keine Mieteinkünfte und kann die Kosten nicht als Werbungskosten verrechnen. Stattdessen erlaubt § 10f EStG den Sonderausgabenabzug – ein direkter Abzug von der Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer. Der Kaufpreis des Gebäudes lässt sich bei Eigennutzung nicht abschreiben, weil keine Einkünfteerzielung vorliegt.
Bei 200.000 Euro begünstigten Sanierungskosten zieht ein Selbstnutzer über zehn Jahre jeweils 18.000 Euro ab, insgesamt 180.000 Euro. Die restlichen 20.000 Euro entfallen. Der Sonderausgabenabzug greift ab dem Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme.
| Merkmal | § 7i (Vermietung) | § 10f (Eigennutzung) | § 7h (Sanierungsgebiet) |
|---|---|---|---|
| Abschreibungsart | Werbungskosten | Sonderausgaben | Werbungskosten |
| Anteil der Sanierungskosten | 100 % | 90 % | 100 % |
| Zeitraum | 12 Jahre | 10 Jahre | 12 Jahre |
| Jahressätze | 8 × 9 % + 4 × 7 % | 10 × 9 % | 8 × 9 % + 4 × 7 % |
| Kaufpreis absetzbar | ja, lineare AfA | nein | ja, lineare AfA |
Welche Voraussetzungen gelten für die Denkmal-AfA?
Drei Voraussetzungen bestimmen die Denkmal-AfA: Das Gebäude steht als Baudenkmal in der Denkmalliste, die Sanierung wird vor Baubeginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt, und die Behörde bescheinigt die begünstigten Kosten dem Finanzamt. Ohne Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG entfällt die Abschreibung.
Die Bescheinigung ist ein Grundlagenbescheid: Das Finanzamt ist an die Feststellungen der Denkmalbehörde gebunden und prüft nur die steuerliche Zuordnung. Die Behörde bestätigt, dass das Objekt ein Baudenkmal ist und die Maßnahmen zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Entscheidend ist die zeitliche Reihenfolge: Die Abstimmung muss vor dem ersten Spatenstich erfolgen.
Der Zeitpunkt des Kaufs spielt ebenfalls eine Rolle. Begünstigt sind nur Sanierungskosten, die nach dem Erwerb und aufgrund der Denkmaleigenschaft entstehen. Wer eine bereits fertig sanierte Denkmalimmobilie kauft, erhält die Sonder-AfA anteilig auf den im Kaufpreis enthaltenen Sanierungsanteil, den der Bauträger ausweist.
Wer Sanierungsarbeiten ohne vorherige Abstimmung mit der Denkmalbehörde beginnt, riskiert den vollständigen Verlust der Denkmal-AfA. Die Bescheinigung wird nur für vorab genehmigte, denkmalgerechte Maßnahmen erteilt. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung – Abschreibungssätze und Zuordnung im Einzelfall gehören in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters. Stand: September 2026.
Welche Kosten sind über die Denkmal-AfA absetzbar?
Absetzbar sind denkmalpflegerisch erforderliche Sanierungskosten: Fassaden-, Dach- und Fensterinstandsetzung, Heizungsmodernisierung sowie Schwamm- und Schimmelbeseitigung. Nicht begünstigt sind Neubauteile, Anbauten, Garagen, Außenanlagen und Einrichtungsgegenstände. Die Denkmalbehörde entscheidet, welche Maßnahmen als denkmalgerecht gelten und damit unter die Denkmal-AfA fallen.
Die Abgrenzung folgt dem Erhaltungszweck. Begünstigt ist, was die historische Substanz sichert oder das Denkmal sinnvoll nutzbar macht. Fünf typische Maßnahmen erkennt die Denkmalbehörde regelmäßig an:
- Sanieren der Fassade mit denkmalgerechtem Putz und Stuck
- Instandsetzen des Dachstuhls und der Dacheindeckung
- Erneuern von Sprossenfenstern nach historischem Vorbild
- Modernisieren der Heizungs-, Elektro- und Sanitärtechnik
- Beseitigen von Hausschwamm, Holzschädlingen und Feuchteschäden
Nicht absetzbar bleiben Ausgaben, die den ursprünglichen Baubestand erweitern oder rein der Ausstattung dienen. Dazu zählen ein neuer Wintergarten, eine zusätzliche Garage, die Gartengestaltung sowie Möbel und Einbauküchen. Diese Kosten erhöhen zwar den Immobilienwert, fallen aber nicht unter die begünstigten Sanierungsaufwendungen.
Wie viel Steuer spart die Denkmal-AfA konkret?
Die Steuerersparnis hängt vom persönlichen Steuersatz und der Höhe der Sanierungskosten ab. Bei 200.000 Euro Sanierungskosten und § 7i EStG setzt ein Vermieter in den ersten acht Jahren jährlich 18.000 Euro ab. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz senkt das die Steuerlast um rund 7.560 Euro pro Jahr.
Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz auf den zuletzt verdienten Euro. Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto größer die absolute Ersparnis durch die Abschreibung. Das folgende Beispiel zeigt die Wirkung für einen Vermieter mit 42 Prozent Grenzsteuersatz und 200.000 Euro begünstigten Sanierungskosten.
| Zeitraum | AfA-Satz | Abschreibung pro Jahr | Steuerersparnis pro Jahr (42 %) |
|---|---|---|---|
| Jahr 1–8 | 9 % | 18.000 € | 7.560 € |
| Jahr 9–12 | 7 % | 14.000 € | 5.880 € |
| Summe | 100 % | 200.000 € | 84.000 € |
Über die volle Laufzeit summiert sich die Ersparnis im Beispiel auf rund 84.000 Euro. Diese Zahl ist ein Modellwert: Der tatsächliche Vorteil verschiebt sich mit dem individuellen Steuersatz, Mieteinnahmen, Finanzierungszinsen und der linearen AfA auf den Kaufpreis. Eine belastbare Prognose liefert erst eine objektbezogene Steuerberechnung.
Meine EinschätzungDie gängige Annahme lautet: Bei einer Denkmalimmobilie lässt sich der ganze Kaufpreis über die Denkmal-AfA absetzen. In der Praxis stimmt das nicht. Die Sonder-AfA nach § 7i und § 10f EStG erfasst ausschließlich die begünstigten Sanierungskosten – nie den Grundstücks- oder den reinen Gebäudekaufpreis. Wer eine denkmalgeschützte Villa ohne Sanierungsbedarf kauft, hat keinen Denkmal-Vorteil, sondern nur die reguläre lineare AfA. Der Hebel liegt allein im Sanierungsanteil. Rechnerisch attraktiv wird ein Denkmal deshalb dort, wo ein hoher Sanierungsaufwand auf einen hohen Grenzsteuersatz trifft. Fällt eines von beidem weg, schrumpft der Steuervorteil schnell auf das Niveau einer gewöhnlichen Bestandsimmobilie.
- § 7i EStG (Vermietung): 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre (8 × 9 % + 4 × 7 %)
- § 10f EStG (Eigennutzung): 90 % über 10 Jahre je 9 % als Sonderausgaben
- Nur Sanierungskosten sind begünstigt – nicht der Kaufpreis von Boden und Gebäude
- Pflicht: Abstimmung vor Baubeginn und Bescheinigung der Denkmalbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG
- Beispiel: 200.000 € Sanierung, 42 % Steuersatz → rund 84.000 € Ersparnis über 12 Jahre
Häufige Fragen zur Denkmal-AfA
Diese fünf Fragen tauchen bei der Denkmal-AfA regelmäßig auf. Sie ergänzen die Hauptkapitel um Detailaspekte zu Steuererklärung, Rückwirkung und Grundsteuer.
Kann ich die Denkmal-AfA rückwirkend geltend machen?
Nein, eine nachträgliche Beantragung für abgeschlossene Jahre ist nur im Rahmen noch offener Steuerbescheide möglich. Wer die Bescheinigung der Denkmalbehörde erst später erhält, kann die AfA ab dem Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme ansetzen. Bereits bestandskräftige Bescheide bleiben verschlossen.
Ist der Kaufpreis der Denkmalimmobilie absetzbar?
Der reine Gebäudekaufpreis fällt nicht unter die Denkmal-AfA, sondern nur unter die lineare Gebäude-AfA von meist 2,5 Prozent jährlich. Der Bodenanteil ist gar nicht abschreibbar. Ausschließlich die begünstigten Sanierungskosten profitieren von den erhöhten Sätzen nach § 7i oder § 10f EStG.
Sind denkmalgeschützte Häuser von der Grundsteuer befreit?
Eine automatische Grundsteuerbefreiung gibt es nicht. Ein Erlass ist nur möglich, wenn die Erhaltung des Denkmals unwirtschaftlich ist, also die Kosten die Erträge dauerhaft übersteigen. Die Gemeinde entscheidet auf Antrag im Einzelfall; die Denkmaleigenschaft allein genügt für einen Erlass nicht.
Wo trage ich die Denkmal-AfA in der Steuererklärung ein?
Vermieter tragen die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG in der Anlage V ein, unter den Werbungskosten zur AfA. Selbstnutzer nutzen für den Abzug nach § 10f EStG die Anlage FW. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde wird dem Finanzamt als Nachweis vorgelegt.
Lohnt sich eine Denkmalimmobilie trotz Sanierungspflichten?
Die Denkmal-AfA lohnt sich vor allem bei hohem Sanierungsanteil und hohem Grenzsteuersatz. Dem Steuervorteil stehen Auflagen der Denkmalbehörde, höhere Bau- und Unterhaltskosten sowie eine eingeschränkte Gestaltungsfreiheit gegenüber. Eine objektbezogene Renditerechnung wiegt beide Seiten vor dem Kauf ab.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen bilden die rechtliche und rechnerische Grundlage dieses Beitrags. Maßgeblich sind die Paragrafen des Einkommensteuergesetzes.
- § 7i EStG – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen · gesetze-im-internet.de · Regelt die Sonderabschreibung von 100 Prozent über zwölf Jahre bei vermieteten Baudenkmalen.
- § 10f EStG – Steuerbegünstigung für eigengenutzte Baudenkmale · gesetze-im-internet.de · Regelt den Sonderausgabenabzug von 90 Prozent über zehn Jahre bei Selbstnutzung.
- § 7h EStG – Erhöhte Absetzungen in Sanierungsgebieten · gesetze-im-internet.de · Überträgt die Denkmal-Sätze auf Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten.
- Denkmal-AfA bei Eigennutzung und Vermietung · heid-immobilienbewertung.de · Ratgeber mit Abschreibungssätzen, Beispielen und Denkmal-AfA-Rechner.
- Denkmalimmobilie kaufen: Vor- und Nachteile · mlp.de · Einordnung der Denkmalimmobilie als Kapitalanlage inklusive steuerlicher Effekte.
- Denkmalschutz-Abschreibung · pandotax.de · Steuerberater-Erläuterung zu Voraussetzungen, Bescheinigung und Kaufpreisaufteilung.
