Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden in Euro pro Quadratmeter. Gutachterausschüsse ermitteln ihn nach § 196 Baugesetzbuch aus echten Kaufpreisen einer Bodenrichtwertzone. Der Bodenrichtwert dient als Orientierung für Kauf, Verkauf, Beleihung und die Berechnung der Grundsteuer.
Der Bodenrichtwert beziffert den Bodenwert je Quadratmeter innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Gutachterausschüsse leiten ihn aus der Kaufpreissammlung ab und aktualisieren ihn mindestens alle zwei Jahre, viele Länder jährlich. Abgefragt wird er kostenlos über BORIS-D und die Landesportale, Stand 01.01.2026. Der Wert gilt für ein fiktiv unbebautes Grundstück und ersetzt kein Verkehrswertgutachten. Seit 2025 fließt der Bodenrichtwert vom 01.01.2022 in die Grundsteuer nach dem Bundesmodell ein.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert bezeichnet den durchschnittlichen Wert des Grund und Bodens je Quadratmeter innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Rechtsgrundlage ist § 196 Baugesetzbuch. Gutachterausschüsse leiten den Wert aus der Kaufpreissammlung ab. Er bezieht sich auf ein fiktiv unbebautes Grundstück, nicht auf aufstehende Gebäude.
Eine Bodenrichtwertzone ist ein räumlich abgegrenztes Gebiet mit weitgehend gleichen Lage- und Nutzungsmerkmalen. Innerhalb der Zone gilt ein einheitlicher Richtwert. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein unabhängiges, mit Sachverständigen besetztes Gremium bei Kommunen oder Kreisen. Er führt die Kaufpreissammlung und beschließt die Bodenrichtwerte. Die Kaufpreissammlung erfasst nach § 195 Baugesetzbuch jeden notariell beurkundeten Grundstücksverkauf eines Bezirks.
Der Bodenrichtwert wird in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben. Ein Wert von 400 €/m² bedeutet: Der Boden in dieser Zone kostet im Mittel 400 Euro je Quadratmeter. Die Angabe ist ein statistischer Durchschnitt aus tatsächlichen Verkäufen, keine Schätzung und kein Angebotspreis.
Wie ermitteln Gutachterausschüsse den Bodenrichtwert?
Gutachterausschüsse ermitteln den Bodenrichtwert aus der Kaufpreissammlung ihres Zuständigkeitsbereichs. Sie werten die notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe der zurückliegenden Periode aus und bilden Lagewerte für jede Bodenrichtwertzone. Nach § 196 Baugesetzbuch erfolgt die Ermittlung mindestens alle zwei Jahre, mehrere Bundesländer aktualisieren jährlich.
Jeder Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Stichtag. Der aktuelle bundesweite Stichtag in BORIS-D ist der 01.01.2026 (Stand August 2026). Zwischen zwei Stichtagen bleibt der Wert unverändert, auch wenn der Markt schwankt. Der Ausschuss bereinigt die Kaufpreise um atypische Einflüsse, etwa Verkäufe unter Verwandten oder Notverkäufe.
Reicht die Zahl der Kauffälle in einer Zone nicht aus, greifen Ausschüsse auf Vergleichszonen oder deduktive Verfahren zurück. Für Sanierungsgebiete und Umlegungsgebiete gelten nach § 196 Baugesetzbuch gesonderte Bodenrichtwerte, die die Behörden bei Bedarf anfordern.
Der Stichtag entscheidet über die Aussagekraft. In Regionen mit stark steigenden Preisen ist ein zwei Jahre alter Bodenrichtwert schnell 10 bis 20 Prozent unter dem aktuellen Marktniveau. Wer im Jahr 2026 mit einem Richtwert vom 01.01.2024 kalkuliert, unterschätzt den Boden systematisch. Prüfen Sie im Portal immer das Stichtagsdatum und rechnen Sie in dynamischen Lagen einen Zeitzuschlag ein, den der örtliche Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht ausweist.
Was bedeuten die Angaben in der Bodenrichtwertkarte?
Die Bodenrichtwertkarte nennt neben dem Eurowert mehrere Kürzel, die Nutzungsart, Erschließungszustand und bauliche Ausnutzung beschreiben. Diese Zusatzangaben legen fest, für welchen Grundstückstyp der Wert gilt. Ohne sie lässt sich der Bodenrichtwert nicht korrekt auf ein konkretes Grundstück übertragen.
| Kürzel | Bedeutung | Beispiel |
|---|---|---|
| W | Wohnbaufläche | Ein- und Mehrfamilienhäuser |
| GE | Gewerbliche Baufläche | Gewerbe- und Industriegebiete |
| GFZ | Geschossflächenzahl: Geschossfläche je m² Grundstück | GFZ 0,4 = offene, GFZ 1,0 = dichtere Bauweise |
| ebf | Erschließungsbeitragsfrei: Erschließung ist bezahlt | Wert enthält Erschließung |
| ebp | Erschließungsbeitragspflichtig: Erschließung offen | Kosten kommen hinzu |
| SU | Sanierungsunbeeinflusst: ohne Sanierungseffekte | Wert vor Sanierungsmaßnahmen |
Ein Doppelwert erscheint, wenn eine Zone für zwei bauliche Ausnutzungen bewertet ist. Ein Beispiel: „W 400 (GFZ 1,0) / 320 (GFZ 0,4)“. Der höhere Wert gilt für die dichtere Bebauung, der niedrigere für die lockere Einfamilienhausbebauung. Die Geschossflächenzahl (GFZ) stammt aus dem Baurecht und gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück zulässig sind. Weicht die GFZ Ihres Grundstücks vom Richtwert ab, rechnen Sie mit einem Umrechnungskoeffizienten um.
Der Zusatz sanierungsunbeeinflusst markiert in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten den Bodenwert ohne die Wertsteigerung durch die Sanierung. Käufer und Eigentümer erkennen daran, dass rechtliche und tatsächliche Neuordnungen aus städtebaulichen Maßnahmen im Richtwert nicht enthalten sind.
Wo finde ich den Bodenrichtwert kostenlos?
Bodenrichtwerte stehen kostenlos in den amtlichen Online-Portalen der Länder und im bundesweiten System BORIS-D. Nutzer geben eine Adresse ein und lesen den Richtwert der Zone direkt aus der Karte ab. Für rechtssichere Auskünfte bieten die Gutachterausschüsse zusätzlich kostenpflichtige Bescheinigungen an.
- BORIS-D bündelt die Bodenrichtwerte vieler Bundesländer bundesweit, Stichtag 01.01.2026.
- BORIS-NRW, BORIS Berlin und BORIS Hessen liefern die Landesdaten flächendeckend und gebührenfrei.
- Bayern und Baden-Württemberg betreiben eigene Auskunftssysteme über die Gutachterausschüsse.
- Amtliche Bescheinigung beim Gutachterausschuss kostet je nach Land 20 bis 60 Euro und dient als Nachweis gegenüber Banken und Finanzamt.
Die kostenlose Online-Abfrage genügt für eine erste Orientierung. Für Beleihung, Erbfall oder Steuerbescheid verlangen Banken und Behörden häufig die amtliche Auskunft mit Stichtag und Zonennummer. Wer den Boden im Detail bewerten lässt, beauftragt einen Gutachterausschuss oder einen freien Sachverständigen.
Worin unterscheiden sich Bodenrichtwert, Grundstückspreis und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für den reinen Boden, der Grundstückspreis der real gezahlte Betrag eines einzelnen Kaufs und der Verkehrswert der marktübliche Wert der gesamten Immobilie samt Gebäude. Bei bebauten Grundstücken liegt der Verkehrswert deshalb regelmäßig über dem reinen Bodenrichtwert.
| Kennzahl | Bezugsgröße | Ermittlung |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | reiner Boden, fiktiv unbebaut, je m² | Gutachterausschuss aus Kaufpreissammlung |
| Grundstückspreis | ein konkreter Kauffall | Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer |
| Verkehrswert | gesamte Immobilie inkl. Gebäude | Sachverständigengutachten nach ImmoWertV |
Der Bodenrichtwert ist damit nicht der Verkaufspreis Ihres Grundstücks. Individuelle Merkmale wie Zuschnitt, Hanglage, Baulasten, Altlasten oder Ausblick verschieben den Einzelwert nach oben oder unten. Wie Sie vom Boden zum Gesamtwert kommen, zeigt der Ratgeber Verkehrswert einer Immobilie ermitteln.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer?
Der Bodenrichtwert ist im Bundesmodell der Grundsteuer die zentrale Rechengröße. Der Grundsteuerwert eines unbebauten Grundstücks ergibt sich aus Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022. Elf Bundesländer wenden das Bundesmodell an, fünf nutzen eigene Modelle.
Seit dem 01.01.2025 berechnen die Kommunen die Grundsteuer nach den reformierten Werten. Die Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte erfolgt alle sieben Jahre; die nächste folgt nach dem 01.01.2022 auf den 01.01.2029. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit Urteil vom 10.12.2025 als verfassungskonform bestätigt (Stand August 2026).
Für den Grundsteuerwert zählt allein der amtliche Bodenrichtwert vom festgelegten Stichtag, nicht der aktuelle Marktwert. Dieselbe Bezugsgröße nutzt das Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung, wie der Beitrag Immobilie geerbt: Warum der Verkehrswert fürs Finanzamt entscheidend ist erläutert.
Steuerliche Werte ändern sich mit jedem Feststellungszeitpunkt. Die hier genannten Stichtage und das BFH-Urteil geben den Stand August 2026 wieder. Ein Grundsteuer- oder Grundsteuerwertbescheid ist ein Steuerbescheid mit Fristen. Bei Zweifeln an der Bewertung prüfen Sie den Bescheid und lassen sich steuerlich beraten. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
Wie berechne ich den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert?
Den vorläufigen Bodenwert berechnen Sie, indem Sie die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multiplizieren. Ein Grundstück von 500 Quadratmetern in einer Zone mit 400 €/m² ergibt einen Bodenwert von 200.000 Euro. Weicht die zulässige Bebauung ab, korrigiert ein Umrechnungskoeffizient das Ergebnis.
- Fläche bestimmen: Grundstücksgröße aus Kaufvertrag oder Grundbuch übernehmen, hier 500 m².
- Richtwert ablesen: Bodenrichtwert der Zone im Portal abfragen, hier 400 €/m².
- Multiplizieren: 500 m² × 400 €/m² = 200.000 Euro vorläufiger Bodenwert.
- Anpassen: Abweichende GFZ, Zuschnitt oder Erschließung über Koeffizienten und Zu- oder Abschläge einrechnen.
Das Ergebnis ist ein Näherungswert für den reinen Boden. Ein aufstehendes Gebäude, Außenanlagen oder Rechte Dritter fließen nicht ein. Für belastbare Zahlen bei Kauf, Verkauf oder Streitfall führt ein Sachverständiger die Bodenwertermittlung im Rahmen eines vollständigen Verkehrswertgutachtens durch.
Meine EinschätzungDie gängige Annahme lautet: Der Bodenrichtwert entspricht dem Preis, den ich für mein Grundstück bekomme. In der Praxis trifft das selten zu. Der Richtwert ist ein Zonendurchschnitt für ein gedacht unbebautes Normgrundstück, kein Einzelpreis. Drei Faktoren erklären die Abweichung: Erstens bildet der Wert einen zwei Jahre alten Stichtag ab und hinkt dem Markt hinterher. Zweitens mitteln Ausschüsse über eine ganze Zone, in der Eck-, Hang- und Baulückengrundstücke stark streuen. Drittens enthält der Richtwert weder Gebäude noch individuelle Rechte. Wer den Bodenrichtwert als Startpunkt begreift und Stichtag, Bebauung sowie Lagemerkmale sauber korrigiert, landet nah am realen Wert. Wer ihn eins zu eins als Verkaufspreis nimmt, verschätzt sich oft im fünfstelligen Bereich.
- Bodenrichtwert = durchschnittlicher Bodenwert je m² einer Zone nach § 196 Baugesetzbuch.
- Ermittlung durch Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung, mindestens alle zwei Jahre.
- Kostenlos abrufbar über BORIS-D und Landesportale, aktueller Stichtag 01.01.2026.
- Kürzel wie GFZ, ebf und SU legen fest, für welchen Grundstückstyp der Wert gilt.
- Grundsteuerwert unbebaut = Fläche × Bodenrichtwert zum 01.01.2022, Bundesmodell in elf Ländern.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
Diese vier Fragen tauchen beim Bodenrichtwert regelmäßig auf. Sie ergänzen die Hauptkapitel um Detailaspekte rund um Aktualisierung, Aussagekraft, Kosten und Sonderflächen.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
Der Bodenrichtwert wird nach § 196 Baugesetzbuch mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt. Mehrere Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen aktualisieren jährlich. Jeder Wert trägt einen Stichtag, der bundesweit aktuell auf den 01.01.2026 datiert ist.
Kann ich vom Bodenrichtwert direkt auf den Verkaufspreis schließen?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für den reinen Boden. Zuschnitt, Erschließung, Baulasten und die aktuelle Marktlage verschieben den Einzelpreis. Er liefert einen Startwert, den Sie um grundstücksbezogene Zu- und Abschläge korrigieren.
Was kostet eine amtliche Bodenrichtwertauskunft?
Die Online-Abfrage in BORIS-D und den Landesportalen ist kostenlos. Eine amtliche, rechtssichere Bescheinigung des Gutachterausschusses kostet je nach Bundesland rund 20 bis 60 Euro und dient als Nachweis gegenüber Banken und Finanzamt.
Gilt der Bodenrichtwert auch für landwirtschaftliche Flächen?
Ja. Gutachterausschüsse weisen neben Bauland auch Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen aus. Diese Werte liegen deutlich unter Baulandwerten und beziehen sich auf die landwirtschaftliche Nutzung, nicht auf eine Bebaubarkeit.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden amtlichen und rechtlichen Quellen bilden die Grundlage dieses Beitrags. Sie eignen sich für die vertiefte Recherche zu Definition, Portalen und Grundsteuer.
- § 196 Baugesetzbuch – Bodenrichtwerte · gesetze-im-internet.de · gesetzliche Definition, Ermittlungsturnus und Sonderfälle.
- BORIS-D – Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland · bodenrichtwerte-boris.de · bundesweites Portal mit Stichtag 01.01.2026.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte Rheinland-Pfalz · gutachterausschuesse.rlp.de · Erläuterung des Lagewerts nach § 196 BauGB.
- Doppelwert beim Bodenrichtwert · berlin.de · Erklärung der GFZ-abhängigen Doppelwerte.
- Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer · bundesfinanzministerium.de · Bundesmodell, Stichtag und Hauptfeststellung.
- Bodenrichtwert · de.wikipedia.org · Überblick zu Herleitung und Rechtsrahmen.
