Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer der Gemeinden auf Grundbesitz. Seit dem 1. Januar 2025 berechnen die Finanzämter sie nach der Formel Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Grundsteuerreform ersetzte die veralteten Einheitswerte durch aktuelle Grundsteuerwerte auf Basis des Stichtags 1. Januar 2022.
Die Grundsteuer zahlen alle Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden jährlich an ihre Gemeinde. Seit 2025 gilt die reformierte Berechnung: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal kommunaler Hebesatz. Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl im Bundesmodell 0,031 Prozent. Die Reform ist bundesweit aufkommensneutral, verschiebt die Lasten aber zwischen einzelnen Objekten. Fünf Bundesländer nutzen eigene Modelle. Vermieter dürfen die Grundsteuer über die Betriebskosten auf Mieter umlegen. Gegen den Grundsteuerwertbescheid ist ein Einspruch innerhalb eines Monats möglich.
Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?
Die Grundsteuer ist eine jährliche Gemeindesteuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Zahlungspflichtig ist der Eigentümer zum Stichtag 1. Januar eines Jahres. Vermieter legen die Grundsteuer über die Betriebskostenverordnung auf Mieter um. Das Aufkommen beträgt bundesweit rund 16 Milliarden Euro pro Jahr.
Das Grundsteuergesetz unterscheidet drei Grundsteuerarten: die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke sowie die seit 2025 neue Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke. Die Grundsteuer B betrifft die meisten Eigentümer von Wohnimmobilien.
Die Grundsteuer ist die wichtigste eigene Einnahmequelle der Kommunen. Sie finanziert Straßen, Schulen, Kindergärten und Feuerwehr. Anders als die Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Kauf anfällt, wird die Grundsteuer dauerhaft jährlich erhoben, solange das Eigentum besteht.
Wie wird die Grundsteuer 2025 berechnet?
Die Grundsteuer berechnet sich seit 2025 in drei Schritten: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest, die Steuermesszahl beträgt für Wohngrundstücke 0,031 Prozent, den Hebesatz legt die Gemeinde fest. Das Produkt ergibt die jährliche Grundsteuer.
Der Grundsteuerwert ersetzt seit der Reform den alten Einheitswert. Er stammt aus dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts und beruht auf dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. In das Bundesmodell fließen Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und eine statistische Nettokaltmiete ein. Grundlage der Bodenkomponente ist der Bodenrichtwert: Definition, Ermittlung und Bedeutung für die Immobilienbewertung.
Die Steuermesszahl beträgt im Bundesmodell 0,031 Prozent (0,31 Promille) für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Der soziale Wohnungsbau erhält einen zusätzlichen Abschlag von 25 Prozent. Grundsteuerwert mal Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag.
Der Hebesatz ist der einzige Faktor, den die Gemeinde selbst bestimmt. Er lag 2025 im Bundesdurchschnitt bei rund 480 Prozent, reicht aber von unter 300 Prozent in kleinen Gemeinden bis über 800 Prozent in Großstädten (Stand September 2026). Ein Rechenbeispiel: Bei einem Grundsteuerwert von 350.000 Euro und einem Hebesatz von 450 Prozent ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 108,50 Euro und daraus eine jährliche Grundsteuer von rund 488 Euro.
| Stadt | Hebesatz Grundsteuer B (2026) |
|---|---|
| Frankfurt am Main | 880 % |
| Köln | 555 % |
| Hamburg | 540 % |
| München | 506 % |
| Berlin | 470 % |
Eigentümer erhalten für die Grundsteuer drei getrennte Bescheide: zuerst den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt, danach den eigentlichen Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Ein Einspruch gegen die Höhe ist fast immer beim ersten Bescheid nötig — der kommunale Grundsteuerbescheid selbst übernimmt den Messbetrag nur und lässt sich inhaltlich kaum angreifen. Wer den Wertbescheid 2022 ungeprüft akzeptiert hat, zahlt die Folgen über Jahre.
Was hat sich mit der Grundsteuerreform geändert?
Die Grundsteuerreform ersetzte zum 1. Januar 2025 die veralteten Einheitswerte durch aktuelle Grundsteuerwerte. Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018, das die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärte. Rund 36 Millionen Grundstücke wurden zum Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet.
Die Einheitswerte beruhten in Westdeutschland auf Wertverhältnissen von 1964, in Ostdeutschland sogar von 1935. Das Bundesverfassungsgericht (Aktenzeichen 1 BvL 11/14) sah darin eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung, weil vergleichbare Grundstücke völlig unterschiedlich besteuert wurden. Der Gesetzgeber musste die Grundsteuer bis Ende 2019 neu regeln und die neuen Werte ab 2025 anwenden.
Eigentümer mussten dafür 2022 und 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben, aus der das Finanzamt den neuen Grundsteuerwert ermittelte. Neu ist zudem die Grundsteuer C: Gemeinden dürfen für unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen, um Spekulation zu bremsen und Bauland zu mobilisieren.
Das Grundsteueraufkommen hat sich im Vergleich zum Jahr 2024 nach der Reform im Wesentlichen nicht erhöht.
Statistisches Bundesamt (Destatis), 2025
Warum ist die Grundsteuer für viele Eigentümer plötzlich höher?
Die Grundsteuerreform ist bundesweit aufkommensneutral, verschiebt die Belastung aber zwischen den Objekten. Das Statistische Bundesamt bestätigt, dass das Gesamtaufkommen 2025 nicht gestiegen ist. Einzelne Eigentümer zahlen dennoch mehr, weil ihr Grundstück relativ höher bewertet wurde oder die Gemeinde den Hebesatz angehoben hat.
Aufkommensneutral bedeutet nur, dass die Summe aller Grundsteuern konstant bleibt — nicht der Betrag für das einzelne Haus. Es gibt Gewinner und Verlierer: Wer ein großes Grundstück in guter Lage mit hohem Bodenrichtwert besitzt, zahlt im wertabhängigen Bundesmodell tendenziell mehr. Eigentümer kleiner Wohnungen in einfacheren Lagen zahlen häufig weniger als vorher.
Ein zweiter Treiber ist der Hebesatz. Viele Kommunen mussten ihren Hebesatz an die neuen Messbeträge anpassen, um aufkommensneutral zu bleiben. Einige Gemeinden nutzten die Reform aber, um ihre Einnahmen faktisch zu erhöhen. Das Baujahr des Hauses beeinflusst die Höhe nur im Bundesmodell über die Restnutzungsdauer, in reinen Flächenmodellen bleibt es ohne Wirkung.
Alle genannten Hebesätze und Rechenbeispiele haben den Stand September 2026. Kommunen können ihren Hebesatz jährlich ändern, deshalb ist die konkrete Grundsteuer nur über den aktuellen Bescheid und die Hebesatzsatzung der eigenen Gemeinde verbindlich. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
Welche Bundesländer nutzen ein eigenes Grundsteuermodell?
Fünf Bundesländer nutzen über die Öffnungsklausel eigene Grundsteuermodelle: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Die übrigen elf Länder wenden das wertabhängige Bundesmodell an. Das Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen.
Die Modelle unterscheiden sich grundlegend darin, ob der Wert oder nur die Fläche zählt. Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, bei dem nur Grundstücks- und Gebäudefläche zählen — Lage und Wert bleiben außen vor. Baden-Württemberg wendet ein Bodenwertmodell an, das allein Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ansetzt und das Gebäude ignoriert.
| Modell | Bundesländer | Maßgebliche Faktoren |
|---|---|---|
| Bundesmodell (wertabhängig) | 11 Länder, u. a. NRW, Berlin, Brandenburg | Bodenrichtwert, Fläche, Gebäudeart, Baujahr, Miete |
| Flächenmodell | Bayern | nur Grundstücks- und Gebäudefläche |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Grundstücksfläche × Bodenrichtwert |
| Flächen-Lage-Modell | Hamburg, Hessen, Niedersachsen | Fläche plus Lagefaktor |
Wann muss man keine Grundsteuer zahlen und wann lohnt ein Einspruch?
Von der Grundsteuer befreit sind Grundstücke der öffentlichen Hand, Kirchen und gemeinnützige Einrichtungen. Private Eigentümer zahlen grundsätzlich immer. Bei unverschuldetem Ertragsausfall ist ein Teilerlass möglich. Gegen einen fehlerhaften Grundsteuerwertbescheid können Eigentümer innerhalb eines Monats Einspruch einlegen.
Die Grundsteuerbefreiungen regeln die Paragrafen 3 und 4 des Grundsteuergesetzes. Bei vermieteten Objekten mit einer Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent sieht Paragraf 33 GrStG einen Grundsteuererlass von 25 Prozent vor; fällt der Ertrag vollständig aus, beträgt der Erlass 50 Prozent. Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen.
Ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid lohnt vor allem bei falschen Flächenangaben, einem überhöhten Bodenrichtwert oder einer falschen Gebäudeart. Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Wer eine Immobilie kauft, sollte neben der Grundsteuer auch die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf: Höhe, Berechnung und Fälligkeit einplanen.
Meine EinschätzungDie gängige Annahme lautet: Die Grundsteuerreform verteuert das Wohnen flächendeckend. Die Daten zeigen ein anderes Bild. Das Statistische Bundesamt bestätigt, dass das Gesamtaufkommen 2025 nicht gestiegen ist — die Reform verteilt nur um. Entscheidend für die eigene Belastung ist nicht „die Reform“, sondern die Kombination aus Bodenrichtwert und kommunalem Hebesatz. Bei einer Hebesatz-Spanne von unter 300 bis über 800 Prozent bestimmt die Wahl der Gemeinde die Grundsteuer stärker als jedes Detail der Bewertung. Wer die Grundsteuer senken will, hat genau einen realistischen Hebel: den Grundsteuerwertbescheid auf Flächen- und Bodenrichtwertfehler prüfen — den Hebesatz ändert kein Einspruch.
- Formel seit 2025: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,031 % Wohnen) × Hebesatz
- Stichtag der Neubewertung: 1. Januar 2022; Anwendung ab 1. Januar 2025
- Bundesweit aufkommensneutral (~16 Mrd. Euro), aber Umverteilung zwischen Objekten
- Hebesatz-Durchschnitt rund 480 %, Spanne unter 300 % bis über 800 %
- Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid: ein Monat ab Bekanntgabe
Häufige Fragen zur Grundsteuer
Diese fünf Fragen tauchen bei der Grundsteuer regelmäßig auf. Sie ergänzen die Hauptkapitel um Detail-Aspekte rund um Höhe, Fälligkeit und Abgrenzung.
Wie viel Grundsteuer zahlt man für ein Einfamilienhaus?
Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet je nach Lage und Hebesatz etwa 300 bis 700 Euro Grundsteuer pro Jahr. Bei einem Grundsteuerwert von 350.000 Euro und einem Hebesatz von 450 Prozent ergeben sich rund 488 Euro. In Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten liegt der Betrag deutlich höher.
Ist die Grundsteuer auf Mieter umlagefähig?
Ja. Die Grundsteuer gehört nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Vermieter dürfen sie über die jährliche Nebenkostenabrechnung vollständig auf Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.
Wann wird die Grundsteuer fällig?
Die Grundsteuer wird als Jahresbetrag festgesetzt und in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag ist auch eine jährliche Zahlung zum 1. Juli möglich. Die Gemeinde zieht die Beträge meist per Lastschrift ein.
Hat das Alter des Hauses Einfluss auf die Grundsteuer?
Im Bundesmodell beeinflusst das Baujahr die Grundsteuer über die Restnutzungsdauer des Gebäudes leicht. In den reinen Flächenmodellen von Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen spielt das Alter keine Rolle, dort zählen nur Flächen und teils ein Lagefaktor.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Die Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf den Besitz eines Grundstücks. Die Grunderwerbsteuer fällt dagegen einmalig beim Kauf an und beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Beide Steuern sind rechtlich und zeitlich klar getrennt.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen belegen die genannten Zahlen, Formeln und Rechtsgrundlagen. Vorrang haben Bundesministerien, das Statistische Bundesamt und die Gesetzestexte.
- Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer · bundesfinanzministerium.de · offizielle FAQ des BMF zu Formel, Steuermesszahl und Stichtag.
- Grundsteueraufkommen nach der Reform · destatis.de · Statistisches Bundesamt zur Aufkommensneutralität 2025.
- Urteil vom 10. April 2018 (1 BvL 11/14 u. a.) · bundesverfassungsgericht.de · Verfassungswidrigkeit der alten Einheitswerte.
- Grundsteuergesetz (GrStG) · gesetze-im-internet.de · Rechtsgrundlage zu Grundsteuerarten, Befreiungen und Erlass.
- Grundsteuerreform in Nordrhein-Westfalen · finanzverwaltung.nrw.de · Anwendung des Bundesmodells und Hebesatzrecht der Kommunen.
