Wer ein Wohnrecht bewerten will, multipliziert den Jahreswert der Immobiliennutzung mit einem alters- und geschlechtsabhängigen Kapitalwertfaktor nach § 14 BewG. Das Ergebnis ist der Kapitalwert des Wohnrechts. Diesen Betrag zieht ein Gutachter vom unbelasteten Verkehrswert der Immobilie ab.
Der Wert eines Wohnrechts folgt der Formel Jahreswert × Kapitalwertfaktor. Der Jahreswert entspricht der ortsüblichen Nettokaltmiete mal zwölf, begrenzt auf den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Der Kapitalwertfaktor stammt aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 und richtet sich nach Alter und Geschlecht. Für einen 70-jährigen Mann beträgt er 9,938, für eine Frau 11,107. Der berechnete Kapitalwert mindert den Verkehrswert der Immobilie und senkt bei Schenkung und Erbschaft die Steuerlast.
Wie bewertet man ein Wohnrecht?
Ein Wohnrecht bewertet man in drei Schritten: Jahreswert der Nutzung bestimmen, mit dem Kapitalwertfaktor nach Alter und Geschlecht multiplizieren, Ergebnis vom Verkehrswert abziehen. Die Formel lautet Jahreswert × Vervielfältiger = Kapitalwert des Wohnrechts und ist in § 14 des Bewertungsgesetzes geregelt.
Ein Wohnrecht ist das dingliche Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB). Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bleibt bei einem Verkauf bestehen. Der Kapitalwert beziffert, was dieses Nutzungsrecht wirtschaftlich wert ist.
Die 3-Schritt-Bewertung strukturiert das Vorgehen. Schritt eins ermittelt den Jahreswert aus der fiktiven Miete. Schritt zwei wählt den passenden Vervielfältiger aus der amtlichen Tabelle. Schritt drei zieht den Kapitalwert vom unbelasteten Verkehrswert ab und liefert den belasteten Marktwert. Diese Methode nutzen Finanzämter, Notare und öffentlich bestellte Sachverständige gleichermaßen.
Der Zinssatz von 5,5 Prozent steckt bereits im Vervielfältiger. § 14 BewG rechnet Zwischenzinsen und Zinseszinsen ein, weil das Wohnrecht über viele Jahre läuft. Ein heute zugesagtes Recht auf mietfreies Wohnen ist deshalb weniger wert als die schlichte Summe aller ersparten Mieten.
Wie berechnet man den Jahreswert eines Wohnrechts?
Der Jahreswert eines Wohnrechts entspricht der ortsüblichen Nettokaltmiete für die überlassenen Räume, multipliziert mit zwölf. Für eine Wohnung mit 1.000 Euro Monatsmiete beträgt der Jahreswert 12.000 Euro. § 16 BewG begrenzt diesen Wert auf den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6.
Die fiktive Miete stammt aus dem regionalen Mietspiegel oder aus Vergleichsmieten ähnlicher Objekte. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Heizkosten, weil diese Kosten der Wohnberechtigte selbst trägt. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung und einer ortsüblichen Miete von 12,50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich 1.000 Euro im Monat und damit 12.000 Euro Jahreswert.
Die Deckelung nach § 16 BewG verhindert überhöhte Jahreswerte. Bei einem Grundbesitzwert von 300.000 Euro liegt der maximale Jahreswert bei 300.000 ÷ 18,6 = 16.129 Euro. Die angesetzte Jahresmiete von 12.000 Euro bleibt darunter und gilt daher unverändert. Diese Grenze entspricht einer Rendite von rund 5,38 Prozent und stellt sicher, dass der Kapitalwert des Rechts nie über dem Wert der Immobilie liegt.
Welche Kapitalwertfaktoren gelten 2026?
Die Kapitalwertfaktoren 2026 stammen aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 und beruhen auf der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes. Bei 5,5 Prozent Zins liegt der Faktor für einen 70-jährigen Mann bei 9,938, für eine gleichaltrige Frau bei 11,107.
Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die Tabelle jährlich neu, sobald das Statistische Bundesamt eine aktualisierte Sterbetafel vorlegt. Die Sterbetafel 2022/2024 erschien am 22. Juli 2025. Nach ihr hat ein 65-jähriger Mann noch eine statistische Restlebenserwartung von 18,0 Jahren, eine 65-jährige Frau von 21,2 Jahren. Frauen erhalten deshalb den höheren Vervielfältiger.
| Alter der berechtigten Person | Kapitalwertfaktor Mann | Kapitalwertfaktor Frau |
|---|---|---|
| 60 Jahre | 12,798 | 13,832 |
| 70 Jahre | 9,938 | 11,107 |
| 80 Jahre | 6,509 | 7,490 |
Der Geschlechtsunterschied im Vervielfältiger verschiebt den Wohnrechtswert spürbar. Bei 70 Jahren liegt der Faktor für Frauen 1,169 Punkte höher als für Männer. Auf einen Jahreswert von 12.000 Euro gerechnet sind das rund 14.000 Euro mehr Kapitalwert – allein wegen der längeren statistischen Lebenserwartung. Bei Ehepaaren mit gemeinsamem Wohnrecht rechnet der Gutachter mit dem höheren der beiden Faktoren, weil das Recht erst mit dem Tod des länger lebenden Partners erlischt.
Wie stark mindert ein Wohnrecht den Verkehrswert?
Ein Wohnrecht mindert den Verkehrswert um seinen Kapitalwert. Bei einer Immobilie mit 300.000 Euro Verkehrswert und einem Wohnrechtswert von 133.284 Euro sinkt der belastete Marktwert auf rund 166.716 Euro. Die Minderung fällt umso höher aus, je jünger die berechtigte Person ist.
Die Rechnung im Beispiel: Eine 70-jährige Frau besitzt ein lebenslanges Wohnrecht. Der Jahreswert beträgt 12.000 Euro, der Vervielfältiger 11,107. Der Kapitalwert des Wohnrechts liegt damit bei 12.000 × 11,107 = 133.284 Euro. Vom unbelasteten Verkehrswert von 300.000 Euro bleibt ein belasteter Marktwert von 166.716 Euro. Das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie hier um rund 44 Prozent.
Die Wertminderung sinkt mit jedem Lebensjahr der berechtigten Person, weil der Vervielfältiger fällt. Sie ist nicht dauerhaft eingefroren: Stirbt der Wohnberechtigte, erlischt das Recht und die Immobilie erreicht wieder ihren vollen Verkehrswert. Für den steuerlichen Ansatz zählt jedoch allein der Wert am Bewertungsstichtag – spätere Veränderungen bleiben unberücksichtigt.
Die genannten Faktoren und Formeln bilden den Stand September 2026 ab (BMF-Schreiben vom 21.10.2025). Der steuerliche Wert eines Wohnrechts wirkt sich unmittelbar auf Schenkung- und Erbschaftsteuer aus. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Vor einer Übertragung prüfen ein Notar und ein Steuerberater den konkreten Fall, da Einzelheiten wie Nebenkostentragung und befristete Rechte den Wert verändern.
Worin unterscheidet sich die Bewertung von Wohnrecht und Nießbrauch?
Wohnrecht und Nießbrauch werden steuerlich identisch nach § 14 BewG bewertet, unterscheiden sich aber im Umfang. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur die Selbstnutzung, der Nießbrauch nach § 1030 BGB zusätzlich die Vermietung. Der Nießbrauch mindert den Immobilienwert wirtschaftlich meist stärker.
Beide Rechte teilen dieselbe Rechenformel: Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Unterschied liegt im Jahreswert. Beim Wohnrecht bemisst er sich an der ersparten Eigenmiete für die selbst genutzten Räume. Beim Nießbrauch fließen auch erzielbare Mieteinnahmen ein, weil der Nießbraucher die Immobilie vermieten und die Erträge behalten darf.
Für die Praxis heißt das: Ein Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie erzeugt oft einen höheren Jahreswert und damit einen höheren Kapitalwert als ein bloßes Wohnrecht an derselben Immobilie. Wer eine Übertragung plant, wählt das Recht deshalb nicht nur nach dem Wohnbedürfnis, sondern auch nach der gewünschten steuerlichen Wirkung.
Was bedeutet der Wohnrechtswert bei Verkauf, Schenkung und Erbschaft?
Der Kapitalwert des Wohnrechts senkt bei Schenkung und Erbschaft die steuerliche Bemessungsgrundlage der Immobilie. Beim Verkauf mindert er den erzielbaren Kaufpreis. Käufer für Immobilien mit eingetragenem Wohnrecht sind vor allem Kapitalanleger, Angehörige und spezialisierte Ankaufsdienste für Teilverkaufs- und Leibrentenmodelle.
Bei der Schenkung zu Lebzeiten reduziert der Wohnrechtswert den Wert der übertragenen Immobilie. Übertragen Eltern ein Haus im Verkehrswert von 300.000 Euro und behalten ein Wohnrecht im Wert von 133.284 Euro, versteuert das Kind nur die Differenz von 166.716 Euro. Bei einem Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil bleibt die Schenkung damit steuerfrei. Details dazu behandelt der Beitrag zur Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Beim Verkauf schreckt ein eingetragenes Wohnrecht viele Selbstnutzer ab, weil sie nicht sofort einziehen können. Der Kreis der Käufer verengt sich auf Investoren mit langem Zeithorizont und auf Anbieter von Immobilien-Teilverkauf. Der erzielbare Preis liegt entsprechend unter dem belasteten Marktwert, weil Käufer die eingeschränkte Verfügbarkeit zusätzlich einpreisen. Wer den Ausgangswert kennen will, lässt zunächst den Verkehrswert der Immobilie ermitteln und zieht davon den Wohnrechtswert ab.
Der Kapitalwert eines Nutzungsrechts kann nie höher sein als der Wert der genutzten Immobilie selbst.
Grundsatz des § 16 Bewertungsgesetz
Meine EinschätzungDie gängige Annahme lautet: Ein lebenslanges Wohnrecht drückt den Immobilienwert immer massiv. Die BMF-Faktoren 2026 zeigen ein anderes Bild. Für einen 60-jährigen Mann beträgt der Vervielfältiger 12,798, für einen 80-jährigen nur noch 6,509 – fast eine Halbierung. Bei identischer Jahresmiete von 12.000 Euro sinkt der Wohnrechtswert dadurch von 153.576 Euro auf 78.108 Euro. Das Alter der berechtigten Person entscheidet stärker über die Wertminderung als die Immobilie selbst. Wer eine Immobilie mit Wohnrecht kauft oder überträgt, prüft deshalb zuerst Geburtsdatum und statistische Restlebenserwartung – und die §-16-Grenze, die den Jahreswert bei teuren Objekten deckelt. Beide Stellschrauben verschieben den belasteten Marktwert schnell um mehrere zehntausend Euro.
- Formel: Jahreswert × Kapitalwertfaktor (§ 14 BewG) = Kapitalwert des Wohnrechts
- Jahreswert = ortsübliche Nettokaltmiete × 12, gedeckelt auf Grundbesitzwert ÷ 18,6 (§ 16 BewG)
- Kapitalwertfaktoren 2026: 70-jähriger Mann 9,938, Frau 11,107 (BMF-Schreiben 21.10.2025)
- Wertminderung = Kapitalwert, abgezogen vom unbelasteten Verkehrswert der Immobilie
- Wohnrecht (§ 1093 BGB) nur Selbstnutzung, Nießbrauch (§ 1030 BGB) auch Vermietung
Häufige Fragen zur Bewertung eines Wohnrechts
Diese fünf Fragen tauchen bei der Bewertung eines Wohnrechts regelmäßig auf. Sie ergänzen die Hauptkapitel um Detailaspekte rund um Zuständigkeit, Kosten und Grundbuch.
Wer darf ein Wohnrecht offiziell bewerten?
Die reine Kapitalwert-Berechnung darf jeder selbst durchführen, auch das Finanzamt akzeptiert sie für die Steuererklärung. Für ein belastbares Verkehrswertgutachten mit Wohnrechtsabzug beauftragen Eigentümer einen öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Notare berechnen den Wert bei der Beurkundung einer Übertragung.
Was kostet die Bewertung eines Wohnrechts?
Die reine Berechnung nach der Formel kostet nichts. Ein schriftliches Verkehrswertgutachten, das die Wohnrechtsbelastung berücksichtigt, beginnt als Kurzgutachten bei rund 500 Euro. Ein vollständiges Gutachten kostet je nach Objektwert zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Verkehrswerts.
Wird das Wohnrecht mit einem Wert im Grundbuch eingetragen?
Nein. Das Grundbuch trägt in Abteilung II nur das Wohnrecht als Belastung ein, ohne einen Geldbetrag. Der Kapitalwert entsteht erst bei einer konkreten Bewertung für Steuer, Verkauf oder Übertragung und findet sich nicht im Grundbuch.
Ändert sich der Wohnrechtswert im Lauf der Jahre?
Ja. Der Kapitalwert sinkt mit steigendem Alter der berechtigten Person, weil der Vervielfältiger fällt. Auch eine neue Sterbetafel oder geänderte Mieten verschieben den Wert. Maßgeblich für Steuer und Verkauf ist immer der Wert am jeweiligen Stichtag.
Kann ein Wohnrecht gegen Geld abgelöst werden?
Ja. Eigentümer und Wohnberechtigter können die Ablösung vereinbaren und das Recht im Grundbuch löschen lassen. Die Ablösesumme orientiert sich am Kapitalwert des Wohnrechts. Die Löschung benötigt die notariell beglaubigte Bewilligung des Berechtigten.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen bilden die rechtliche und statistische Grundlage dieses Beitrags. Sie eignen sich für die eigene Vertiefung und die Prüfung der genannten Werte.
- § 14 BewG – Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen · gesetze-im-internet.de · Rechtsgrundlage für den Kapitalwert mit Zinssatz 5,5 Prozent.
- § 16 BewG – Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen · gesetze-im-internet.de · Deckelung des Jahreswerts auf Grundbesitzwert geteilt durch 18,6.
- BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 · bundesfinanzministerium.de · Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026.
- Sterbetafel 2022/2024 · destatis.de · Restlebenserwartung, veröffentlicht am 22. Juli 2025 als Basis der Vervielfältiger.
- § 1093 BGB – Wohnungsrecht · gesetze-im-internet.de · zivilrechtliche Definition des Wohnrechts.
- Wohnrecht auf Lebenszeit · finanztip.de · Ratgeber zur Berechnung, Notarpflicht und Eintragung.
