Die Erbschaftssteuer auf Immobilien bemisst sich nach dem Verkehrswert, dem Verwandtschaftsgrad und der Nutzung der Immobilie. Ehegatten steht ein Freibetrag von 500.000 Euro zu, Kindern 400.000 Euro. Das selbst genutzte Familienheim bleibt unter festen Bedingungen vollständig steuerfrei (Stand September 2026).
Erben zahlen Erbschaftssteuer auf eine Immobilie erst, wenn deren Verkehrswert den persönlichen Freibetrag übersteigt. Der Freibetrag beträgt 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 20.000 Euro in Steuerklasse III. Der Steuersatz reicht von 7 bis 50 Prozent. Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz über Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Selbst genutzte Familienheime bleiben für Ehegatten und Kinder unter Auflagen steuerfrei, vermietete Wohnimmobilien erhalten einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent. Ein eigenes Verkehrswertgutachten senkt die Steuer, wenn der Finanzamtswert zu hoch liegt.
Wer zahlt Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie?
Erbschaftssteuer auf eine Immobilie zahlt jeder Erbe, dessen Anteil am Verkehrswert den persönlichen Freibetrag übersteigt. Maßgeblich sind der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und die Steuerklasse. Liegt der Immobilienwert unter dem Freibetrag, fällt keine Erbschaftssteuer an (Stand September 2026).
Die Erbschaftssteuer ist eine Steuer auf den Vermögenserwerb von Todes wegen. Der Erblasser ist die verstorbene Person, der Erbe die Person, die das Vermögen erhält. Die Steuer entsteht nach § 9 ErbStG mit dem Tod des Erblassers. Besteuert wird nicht die Immobilie selbst, sondern der steuerpflichtige Erwerb – also der Verkehrswert der Immobilie abzüglich Nachlassverbindlichkeiten und persönlichem Freibetrag.
Jeder Erbe wird einzeln besteuert. Erben drei Kinder ein Haus im Wert von 900.000 Euro zu gleichen Teilen, entfällt auf jedes Kind ein Erwerb von 300.000 Euro. Dieser Betrag liegt unter dem Kinder-Freibetrag von 400.000 Euro – es fällt keine Erbschaftssteuer an. Erbt dagegen ein einzelnes Kind dasselbe Haus allein, übersteigt der Erwerb den Freibetrag um 500.000 Euro und wird besteuert.
Erben müssen den Immobilienerwerb dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzeigen (§ 30 ErbStG). Das Nachlassgericht und der Notar melden den Erbfall zusätzlich automatisch. Das Finanzamt fordert danach eine Erbschaftsteuererklärung an, in der der Nachlass einschließlich Grundbesitz aufzuführen ist.
Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien?
Die Freibeträge reichen von 500.000 Euro für Ehegatten bis 20.000 Euro für entfernte Verwandte und Dritte. Kinder und Stiefkinder erhalten 400.000 Euro, Enkel verstorbener Kinder ebenfalls 400.000 Euro, sonstige Enkel 200.000 Euro. Der Freibetrag gilt je Erbe und wird alle zehn Jahre neu gewährt (§ 16 ErbStG, Stand September 2026).
| Verwandtschaftsgrad zum Erblasser | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Enkel verstorbener Kinder | I | 400.000 € |
| Enkel (Eltern leben noch) | I | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern (Erwerb von Todes wegen) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten | II | 20.000 € |
| Übrige Erwerber (nicht verwandt, Lebensgefährten) | III | 20.000 € |
Der Freibetrag wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, bevor die Steuer berechnet wird. Ehegatten erhalten zusätzlich einen besonderen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro, Kinder einen altersabhängigen Versorgungsfreibetrag bis 52.000 Euro. Diese Versorgungsfreibeträge werden jedoch um den Kapitalwert steuerfreier Hinterbliebenenbezüge gekürzt.
Eltern und Großeltern fällt der Freibetrag von 100.000 Euro nur beim Erwerb von Todes wegen zu. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten rutschen Eltern in Steuerklasse II mit einem Freibetrag von 20.000 Euro. Lebensgefährten ohne Trauschein gelten steuerlich als Dritte in Steuerklasse III – trotz langjähriger Partnerschaft steht ihnen nur der Freibetrag von 20.000 Euro zu.
Wie hoch ist der Steuersatz auf ein geerbtes Haus?
Der Steuersatz auf ein geerbtes Haus beträgt zwischen 7 und 50 Prozent. Maßgeblich sind die Steuerklasse und die Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs nach Abzug des Freibetrags. In Steuerklasse I beginnt der Satz bei 7 Prozent, in Steuerklasse III bei 30 Prozent (§ 19 ErbStG, Stand September 2026).
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Der Steuersatz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht stufenweise. Ein Kind erbt ein Haus im Verkehrswert von 700.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 300.000 Euro. Dieser Betrag fällt in die Stufe bis 300.000 Euro und wird mit 11 Prozent besteuert – die Erbschaftssteuer beträgt 33.000 Euro.
Ein Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG verhindert, dass ein knappes Überschreiten der Wertgrenze zu einem unverhältnismäßig hohen Steuersprung führt. Liegt der Erwerb nur wenig über einer Stufengrenze, wird der Mehrbetrag nur teilweise mit dem höheren Satz belastet.
Wie ermittelt das Finanzamt den Wert der geerbten Immobilie?
Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert nach dem Bewertungsgesetz über drei standardisierte Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach der Immobilienart. Ziel ist der gemeine Wert, der dem Verkehrswert entspricht (§§ 179 ff. BewG).
Das Vergleichswertverfahren gilt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Das Finanzamt zieht Kaufpreise vergleichbarer Objekte heran, die der Gutachterausschuss sammelt. Das Ertragswertverfahren bewertet vermietete Wohn- und Geschäftsgrundstücke über die erzielbaren Mieten. Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn keine Vergleichswerte vorliegen, und addiert Bodenwert und Gebäudeherstellungskosten.
Die Finanzämter arbeiten mit pauschalen Bodenrichtwerten und typisierten Bewirtschaftungskosten. Diese Pauschalen bilden den Zustand einer konkreten Immobilie nicht ab – Reparaturstau, Schadstoffe oder eine ungünstige Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone bleiben unberücksichtigt. Wer nachvollziehen will, wie ein Sachverständiger den Wert bestimmt, findet die Grundlagen im Beitrag Verkehrswert einer Immobilie ermitteln: Verfahren, Formeln und Kosten. Für vermietete Objekte lohnt der Blick auf das Ertragswertverfahren: So wird der Wert vermieteter Immobilien ermittelt.
Das Finanzamt kennt die geerbte Immobilie nie von innen. Es rechnet mit dem Bodenrichtwert der gesamten Zone und unterstellt einen mittleren Gebäudezustand. Bei sanierungsbedürftigen Altbauten, Erbbaurechten oder Objekten mit Denkmalschutz liegt der amtliche Wert deshalb regelmäßig über dem tatsächlichen Marktwert. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG dokumentiert diese wertmindernden Merkmale mit Fotos, Messungen und Kostenschätzungen – und liefert dem Finanzamt den Gegenbeweis, den die Pauschalbewertung nicht zulässt.
Wann bleibt eine geerbte Immobilie steuerfrei?
Eine geerbte Immobilie bleibt steuerfrei, wenn sie als Familienheim selbst genutzt wird. Ehegatten erben das Familienheim steuerfrei, sofern sie es zehn Jahre selbst bewohnen. Kinder erben bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei. Vermietete Wohnimmobilien erhalten einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent (§§ 13, 13d ErbStG).
Das Familienheim ist die vom Erblasser bis zum Tod selbst genutzte Wohnung. Für den überlebenden Ehegatten ist der Erwerb nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG vollständig steuerfrei, unabhängig vom Wert und von der Wohnfläche. Bedingung ist, dass der Ehegatte die Immobilie unverzüglich selbst bezieht und zehn Jahre darin wohnen bleibt. Zieht er vorher freiwillig aus, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
Kinder und Enkel verstorbener Kinder erben das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ebenfalls steuerfrei, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Die Fläche darüber hinaus wird anteilig besteuert. Auch hier gilt die Zehn-Jahres-Frist der Selbstnutzung. Vermietete Wohngrundstücke werden nach § 13d ErbStG nur mit 90 Prozent des Verkehrswerts angesetzt – der Abschlag von 10 Prozent belohnt die Bereitstellung von Wohnraum.
Die Steuerbefreiung für das Familienheim entfällt rückwirkend, wenn der Erbe die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt – etwa durch Verkauf, Vermietung oder Auszug ohne zwingenden Grund. Das Finanzamt fordert die Steuer dann nach. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Alle Werte entsprechen dem Rechtsstand September 2026; lassen Sie Ihren Einzelfall durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht prüfen.
Wie lässt sich die Erbschaftssteuer auf Immobilien legal senken?
Die Erbschaftssteuer lässt sich über Schenkungen zu Lebzeiten, die Nutzung aller Freibeträge und ein eigenes Verkehrswertgutachten senken. Der Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG reduziert die Bemessungsgrundlage, wenn der Finanzamtswert zu hoch ist.
Die Schenkung zu Lebzeiten ist der wirksamste Hebel. Da die Freibeträge nach § 14 ErbStG alle zehn Jahre neu entstehen, können Eltern eine Immobilie in mehreren Schritten steuerfrei übertragen. Ein Elternteil überträgt beispielsweise alle zehn Jahre einen Miteigentumsanteil im Wert von 400.000 Euro an ein Kind – innerhalb von 20 Jahren wechseln so 800.000 Euro steuerfrei den Eigentümer.
Nicht der Erbfall bestimmt die Steuerlast, sondern die Bewertung. Wer den amtlichen Wertansatz prüft, hat den größten Hebel in der Hand.
Grundsatz der Nachlassplanung nach § 198 BewG
Der Nießbrauch senkt die Bemessungsgrundlage zusätzlich: Überträgt der Eigentümer die Immobilie und behält sich ein lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht vor, mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Erwerb. Wer die Bemessungsgrundlage direkt angreifen will, lässt den Finanzamtswert durch ein Gutachten überprüfen. Welche Rolle der Verkehrswert dabei spielt, zeigt der Beitrag Immobilie geerbt: Wie der Verkehrswert die Erbschaftsteuer senkt.
Meine EinschätzungDie gängige Annahme lautet: Gegen den Steuerbescheid des Finanzamts lässt sich nichts machen. In der Praxis zeigt sich das Gegenteil. Das Bewertungsgesetz räumt Erben in § 198 BewG ausdrücklich das Recht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten nachzuweisen. Die amtliche Bewertung beruht auf Pauschalen und fällt bei Altbauten, Sanierungsstau oder schwierigen Lagen oft zu hoch aus. Der Hebel liegt damit nicht in komplizierten Gestaltungen, sondern in der nüchternen Prüfung des Wertansatzes: Schon eine Wertkorrektur um 15 Prozent verschiebt bei einem Erwerb knapp über einer Stufengrenze die gesamte Immobilie in einen niedrigeren Steuersatz. Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens amortisieren sich in diesen Fällen um ein Vielfaches.
- Freibeträge: 500.000 € (Ehegatte), 400.000 € (Kinder), 20.000 € (Steuerklasse III)
- Steuersatz zwischen 7 % und 50 %, gestaffelt nach Erwerb und Steuerklasse
- Familienheim für Ehegatten steuerfrei, für Kinder bis 200 m² – bei 10 Jahren Selbstnutzung
- Vermietete Wohnimmobilien: 10 % Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG
- Anzeigepflicht beim Finanzamt binnen 3 Monaten; Freibeträge alle 10 Jahre neu nutzbar
Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer auf Immobilien
Diese vier Fragen tauchen bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien regelmäßig auf. Sie ergänzen die Hauptkapitel um Detailaspekte zu Meldepflichten, Fristen und Zahlungserleichterungen.
Muss ich eine geerbte Immobilie dem Finanzamt melden?
Ja. Erben müssen den Erwerb nach § 30 ErbStG innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt anzeigen. Nachlassgericht und Notar melden den Erbfall zwar automatisch, die persönliche Anzeigepflicht bleibt davon unberührt. Erst danach fordert das Finanzamt die Erbschaftsteuererklärung an.
Was passiert, wenn ich das geerbte Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren verkaufe?
Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend. Verkauft, vermietet oder verlässt der Erbe das Familienheim innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund, besteuert das Finanzamt den ursprünglichen Erwerb nach. Ein zwingender Grund liegt etwa bei Pflegebedürftigkeit vor, die eine eigenständige Haushaltsführung unmöglich macht.
Zählt für die Erbschaftssteuer der Verkehrswert oder der Verkaufspreis?
Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Todestag, nicht ein späterer Verkaufspreis. Verkauft der Erbe die Immobilie jedoch innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall, akzeptiert das Finanzamt den erzielten Kaufpreis in der Regel als Nachweis des gemeinen Werts nach § 198 BewG.
Kann ich die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie in Raten zahlen?
Ja. Das Finanzamt kann die Erbschaftssteuer nach § 28 ErbStG auf Antrag bis zu zehn Jahre stunden, wenn die Steuer nur durch Verkauf der Immobilie aufzubringen wäre. Bei selbst genutzten oder vermieteten Wohnimmobilien erfolgt die Stundung in diesen Fällen zinslos.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen bilden die Rechtsgrundlage dieses Beitrags. Alle Paragrafen sind im Volltext über das Portal des Bundesministeriums der Justiz abrufbar.
- § 16 ErbStG – Freibeträge · gesetze-im-internet.de · Legt die persönlichen Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad fest.
- § 19 ErbStG – Steuersätze · gesetze-im-internet.de · Enthält die Prozentsätze je Wertstufe und Steuerklasse.
- § 13 und § 13d ErbStG – Steuerbefreiungen · gesetze-im-internet.de · Regelt die Befreiung des Familienheims und den 10-Prozent-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien.
- § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts · gesetze-im-internet.de · Eröffnet Erben den Gegenbeweis per Verkehrswertgutachten.
- Finanztip – Erbschaftssteuer Immobilien · finanztip.de · Verbraucherorientierte Aufbereitung der Freibeträge und Familienheim-Regeln.
- Bundesministerium der Finanzen – Erbschaft- und Schenkungsteuer · bundesfinanzministerium.de · Offizielle Erläuterungen zur Bewertung und zum Besteuerungsverfahren.
