Indexmiete: Berechnung, Rechenbeispiele und geplante 3-Prozent-Grenze

Bei einer Indexmiete ist die Nettokaltmiete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt: Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben – frühestens nach einem Jahr und nur per Erklärung in Textform. Mit einer Inflationsrate von 3,3 Prozent im September 2026 wird das Thema wieder akut. Wir zeigen die Formel, rechnen mit amtlichen Indexwerten nach und erklären, was die geplante Begrenzung auf 3 Prozent bedeuten würde.

Was ist eine Indexmiete und wann ist sie wirksam?

Nach § 557b Abs. 1 BGB können Vermieter und Mieter „schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird“. Gemeint ist der Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland, den Destatis derzeit auf der Basis 2020 = 100 veröffentlicht. § 557b BGB nennt ausschließlich diesen bundesweiten Index.

Drei Punkte entscheiden darüber, ob die Klausel trägt:

• Schriftform: Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag oder in einem Nachtrag stehen.
• Ein Jahr Ruhe: „Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.“
• Keine Abweichung zulasten des Mieters: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“ (§ 557b Abs. 5 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat zudem entschieden, dass eine Klausel nicht schon deshalb unwirksam ist, weil sie kein Basisjahr nennt: Die Klausel sei „nicht wegen der fehlenden Angabe eines Basisjahrs des Verbraucherpreisindexes intransparent“ (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20). Bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse gilt: „Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden“ (§ 557b Abs. 4 BGB). Die Mietpreisbremse begrenzt also nur den Startwert, nicht die späteren Indexsprünge.

Wie darf der Vermieter die Indexmiete erhöhen?

Die Erhöhung passiert nicht automatisch. Sie „muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben“ (§ 557b Abs. 3 BGB). Textform heißt nach § 126b BGB, dass „eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden“ muss.

Eine Prozentangabe ist nicht zwingend: Laut BGH, Urteil vom 22. November 2017 – VIII ZR 291/16 erfordert die Mietänderungserklärung „nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten“.

Ab wann ist die neue Miete fällig?

Das Gesetz ist eindeutig: „Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.“ Beispiel: Geht Ihnen die Erklärung am 20. Oktober 2026 zu, ist November der nächste und Dezember der übernächste Monat – die höhere Miete zahlen Sie also erstmals zum 1. Dezember 2026.

Was neben der Indexmiete ausgeschlossen ist

„Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.“ Der Vermieter kann also nicht zusätzlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Modernisierungsumlagen sind nur eingeschränkt möglich: Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e „kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat“, es sei denn, es wurde eine Modernisierung nach § 555b Nummer 1a durchgeführt. Wie eine reguläre Umlage berechnet wird, lesen Sie in unserem Beitrag zur Modernisierungsumlage. Von der Jahressperre ausgenommen sind Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB; § 560 BGB regelt „Veränderungen von Betriebskosten“.

Indexmiete berechnen: Formel und Rechenbeispiele

Die Formel lautet: neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ Indexstand bei der letzten Anpassung. Die prozentuale Veränderung ergibt sich aus (neuer Index ÷ alter Index − 1) × 100. Wichtig ist, dass beide Werte aus derselben Indexreihe mit derselben Basis stammen.

Beispiel 1 – aktuelle Anpassung: Die Nettokaltmiete beträgt 800 Euro, letzte Anpassung auf Basis September 2025 mit einem Indexstand von 122,6. Im September 2026 lag der VPI laut Destatis bei 126,6. Rechnung: 126,6 ÷ 122,6 = 1,0326 → plus 3,26 Prozent. 800 Euro × 126,6 ÷ 122,6 = 826,10 Euro, also 26,10 Euro mehr im Monat.

Beispiel 2 – Mehrjahresvergleich: Hat der Vermieter seit September 2023 (Index 117,8) nicht angepasst, darf er den gesamten Anstieg auf einmal geltend machen: 126,6 ÷ 117,8 = plus 7,47 Prozent; 800 Euro werden zu 859,76 Euro. Beispiel 3 – aus der BGH-Praxis: Im Fall VIII ZR 291/16 stieg der Index „von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte entsprechend einem Prozentsatz von 12,63 %“; das rechtfertigte eine Erhöhung der Miete von 685 Euro „um 86,51 €“ (Index der damaligen Basis).

Die folgende Tabelle zeigt, wie sich eine Nettokaltmiete von 800 Euro (Vertragsbeginn September 2022) bei jährlicher Anpassung jeweils zum September entwickelt hätte. Der Indexstand stammt aus der amtlichen VPI-Reihe 2020 = 100; Veränderung und Miete sind daraus berechnet (Miete = 800 € × Index ÷ 112,7).

In vier Jahren stieg die Miete in diesem Beispiel um 98,67 Euro oder 12,33 Prozent. Zum Vergleich: Bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um nicht mehr als 20 Prozent steigen, in ausgewiesenen Gebieten um 15 Prozent (Kappungsgrenze) – diese Grenze gilt für die Indexmiete jedoch nicht.

Geplante Deckelung: Was die 3-Prozent-Grenze bedeuten würde

Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Entwurf „Mietrecht II“ beschlossen. Laut Bundesjustizministerium sollen in angespannten Wohnungsmärkten „Steigerungen des Verbraucherpreisindexes oberhalb einer Grenze von 3,0 Prozent im Jahr nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden dürfen“. Der Entwurfstext für § 557b Abs. 4 BGB (Synopse des BMJV) lautet: „Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3 Prozent, bleibt die Hälfte des diesen Wert übersteigenden Teils bei der Berechnung der Änderung der Miete unberücksichtigt“. Welche Gebiete betroffen sind, sollen die Landesregierungen per Rechtsverordnung „für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren“ bestimmen.

Zum Stand: Der Bundestag hat den Entwurf (Drucksache 21/6807) am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen; am 14. Oktober 2026 fand die öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss statt, bei der der Entwurf „bei den sieben Sachverständigen auf ein geteiltes Echo stieß“. Bis zu einem Inkrafttreten gilt § 557b BGB in der heutigen Fassung – ohne Obergrenze.

Rechenbeispiel mit der geplanten Grenze

Nehmen wir Beispiel 1 (Anstieg 3,26 Prozent) und unterstellen, die Wohnung läge in einem ausgewiesenen Gebiet und die Neuregelung wäre in Kraft: Anrechenbar wären 3 Prozent + (3,26 − 3) ÷ 2 = 3,13 Prozent. 800 Euro × 1,0313 = 825,05 Euro statt 826,10 Euro – ein Unterschied von gut einem Euro im Monat. Spürbar würde die Grenze erst bei hoher Inflation: Beim Sprung von September 2022 (112,7) auf September 2023 (117,8) um 4,53 Prozent wären nur 3,76 Prozent anrechenbar gewesen; 800 Euro wären auf 830,10 statt 836,20 Euro gestiegen.

Checkliste: Indexmieterhöhung prüfen

Bevor Sie eine Erhöhung zahlen, lohnt ein kurzer Abgleich. Als Vermieter vermeiden Sie mit derselben Liste formale Fehler:

• Ist die Indexklausel schriftlich vereinbart und nennt sie den Verbraucherpreisindex für Deutschland?
• Ist seit der letzten Mietänderung (ohne Modernisierung und Betriebskosten) mindestens ein Jahr vergangen?
• Ist die Erklärung in Textform zugegangen und nennt sie die Indexänderung sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro?
• Stimmen die Indexwerte mit der amtlichen Reihe überein und stammen beide aus derselben Basis (derzeit 2020 = 100)?
• Wird die neue Miete erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang verlangt?
• Verlangt der Vermieter daneben unzulässig eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete?

Wer Zweifel hat, sollte die Rechnung mit den Destatis-Werten nachvollziehen; kleine Abweichungen im Cent-Bereich können durch Rundung entstehen. Unrichtige Betriebskosten sind ein separates Thema – dazu unser Leitfaden Nebenkostenabrechnung prüfen.

Meine Einschätzung

Die gängige Annahme lautet, eine Indexmiete sei für Mieter grundsätzlich das schlechtere Modell. In der Praxis zeigt sich jedoch ein differenziertes Bild: In ruhigen Jahren wie 2024 betrug die Indexsteigerung im Beispiel nur 1,61 Prozent – die Miete steigt dann moderat, und eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist ausgeschlossen. Teuer wird es in Inflationsphasen – genau dort setzt der Regierungsentwurf an. Mein Rat: Prüfen Sie jede Erhöhung anhand der amtlichen Werte, achten Sie auf die Jahresfrist und den Fälligkeitsmonat, und beobachten Sie, ob Ihr Bundesland nach Inkrafttreten der Reform eine Gebietsverordnung erlässt.

Häufige Fragen zur Indexmiete

Wie oft darf eine Indexmiete erhöht werden?

Höchstens einmal im Jahr. Nach § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; ausgenommen sind nur bestimmte Modernisierungserhöhungen und Betriebskostenanpassungen.

Wie berechne ich die Indexmiete?

Neue Miete = bisherige Miete × aktueller Indexstand ÷ Indexstand bei der letzten Anpassung. Beispiel: 800 Euro × 126,6 ÷ 122,6 = 826,10 Euro (VPI September 2026 zu September 2025).

Ab wann muss ich die erhöhte Indexmiete zahlen?

Ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Erhalten Sie die Erklärung im Oktober, zahlen Sie die neue Miete ab dem 1. Dezember.

Gibt es eine Obergrenze für Indexmieten?

Nach geltendem Recht nicht. Ein Regierungsentwurf vom April 2026 sieht vor, dass in angespannten Wohnungsmärkten Indexsteigerungen über 3 Prozent pro Jahr nur zur Hälfte angerechnet werden. Das Gesetz ist noch nicht beschlossen.

Quellen und weiterführende Literatur

Die Zahlen, Fristen und Rechtsangaben in diesem Beitrag stützen sich auf die folgenden Quellen (abgerufen im Oktober 2026).

1. § 557b BGB – Indexmiete · gesetze-im-internet.de · u. a.: „Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen“
2. § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete · gesetze-im-internet.de · u. a.: „nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze)“
3. § 126b BGB – Textform · gesetze-im-internet.de · u. a.: „auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden“
4. Verbraucherpreisindex für Deutschland (2020 = 100) · destatis.de · u. a.: „2026 Sep 126,6“
5. Inflationsrate im September 2026 bei +3,3 % · destatis.de · u. a.: „Inflationsrate im September 2026 bei +3,3 %“
6. BGH, Urteil vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16 · bundesgerichtshof.de · u. a.: „nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten“
7. BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20 · bundesgerichtshof.de · u. a.: „Einer solchen Angabe bedarf es vorliegend nicht“
8. Regierungsentwurf Mietrecht II – Pressemitteilung · bmjv.de · u. a.: „oberhalb einer Grenze von 3,0 Prozent im Jahr nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden dürfen“
9. Synopse zum Regierungsentwurf Mietrecht II · bmjv.de · u. a.: „bleibt die Hälfte des diesen Wert übersteigenden Teils bei der Berechnung der Änderung der Miete unberücksichtigt“
10. Bundestag: Initiativen für besseren Mieterschutz debattiert · bundestag.de · u. a.: „Mittwoch, 14. Oktober 2026“