Mietpreisbremse 2026: Wo sie gilt, wie Sie die zulässige Miete berechnen und Geld zurückholen

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf sie zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Der Bund hat die Grundlage bis Ende 2029 verlängert, in Nordrhein-Westfalen gilt sie aktuell in 57 Städten und Gemeinden – darunter Köln, Düsseldorf, Bonn und Dortmund. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die zulässige Miete berechnen, welche Ausnahmen Vermieter nutzen dürfen und wie Sie zu viel gezahlte Miete zurückholen.

Was regelt die Mietpreisbremse genau?

Kern der Regelung ist § 556d Absatz 1 BGB: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum in einem per Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt abgeschlossen, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die Mietpreisbremse betrifft also nur den Neuabschluss eines Mietvertrags – nicht laufende Mieterhöhungen im Bestand. Für Bestandsmieten gilt die Kappungsgrenze nach § 558 BGB, für Indexmieten gelten eigene Regeln (siehe unseren Beitrag zur Indexmiete).

Welche Gebiete betroffen sind, legt nicht der Bund fest, sondern die jeweilige Landesregierung. Nach § 556d Absatz 2 BGB kann ein angespannter Wohnungsmarkt etwa vorliegen, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den Bundesdurchschnitt deutlich übersteigt, die Bevölkerung ohne ausreichenden Neubau wächst oder bei großer Nachfrage nur geringer Leerstand besteht. Eingeführt wurden die Regeln im Jahr 2015.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?

Ursprünglich hätten die Landesverordnungen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten müssen. Mit dem Gesetz vom 17. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163) hat der Bundestag die Jahreszahl in § 556d Absatz 2 BGB von 2025 auf 2029 geändert. Seitdem gilt: Eine Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Das Gesetz trat am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Auch verfassungsrechtlich ist die Verlängerung abgesichert: Mit Beschluss vom 8. Januar 2026 (1 BvR 183/25) hat das Bundesverfassungsgericht eine Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin gegen die frühere Verlängerung aus dem Jahr 2020 nicht zur Entscheidung angenommen. Weder die Mietpreisbremse noch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung von 2020 verletzten die Beschwerdeführerin in ihren Grundrechten.

Politisch ist das Thema nicht abgeschlossen: Am 29. April 2026 hat die Bundesregierung den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ beschlossen. Er sieht unter anderem vor, dass in angespannten Wohnungsmärkten Steigerungen des Verbraucherpreisindexes oberhalb von 3,0 Prozent im Jahr nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken, dass Möblierungszuschläge gesondert ausgewiesen werden müssen und dass Kurzzeitmietverträge maximal sechs Monate laufen dürfen. Solange ein solcher Entwurf nicht verkündet und in Kraft ist, gilt für Ihren Mietvertrag das bisherige Recht.

Wo gilt die Mietpreisbremse in NRW?

In Nordrhein-Westfalen ist am 1. März 2025 eine neue Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW) in Kraft getreten. Auf Grundlage eines Gutachtens zählen 57 statt bisher 18 Kommunen zum Geltungsbereich – darunter Aachen, Bielefeld, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Krefeld, Leverkusen, Münster und Paderborn sowie kleinere Städte und Gemeinden wie Bergisch Gladbach, Hürth oder Troisdorf. Die vollständige Liste steht in der Anlage zur Verordnung.

Durch eine Änderungsverordnung vom 28. Oktober 2025, in Kraft seit 7. November 2025, tritt der Teil zur Mietpreisbremse (§ 1 Absatz 1) erst mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft. In denselben Kommunen gelten zudem zwei weitere Schutzregeln bis zum 28. Februar 2030: Bestandsmieten dürfen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nur um maximal 15 Prozent statt 20 Prozent steigen, und nach Umwandlung in Eigentumswohnungen und Verkauf darf erst nach acht Jahren statt drei Jahren wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

Welche Ausnahmen dürfen Vermieter nutzen?

Die 10-Prozent-Grenze gilt nicht ausnahmslos. Die folgende Übersicht fasst die gesetzlichen Ausnahmen und die verwandten Schutzregeln zusammen:

Wichtig: Stützt der Vermieter die Miethöhe auf eine dieser Ausnahmen nach § 556e oder § 556f BGB, muss er Sie vor Abgabe Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert darüber informieren – etwa über die Höhe der Vormiete oder darüber, dass modernisiert wurde. Unterbleibt die Auskunft, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen; holt er sie in der vorgeschriebenen Form nach, erst zwei Jahre nach der Nachholung. Bei Modernisierungen lohnt zusätzlich ein Blick auf die Regeln zur Modernisierungsumlage.

Rechenbeispiel: Ist meine Miete zu hoch?

Ausgangspunkt ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete, die vielerorts der Mietspiegel ausweist. Ein vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Werten:

• Wohnfläche: 65 m², ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel (angenommen): 10,00 €/m²
• Zulässige Miete: 10,00 € × 1,10 = 11,00 €/m², also 65 × 11,00 € = 715 € Nettokaltmiete
• Vereinbart: 13,00 €/m², also 65 × 13,00 € = 845 €
• Überhöhung: 845 € − 715 € = 130 € pro Monat, aufs Jahr gerechnet 12 × 130 € = 1.560 €

Die Rechnung steht und fällt mit der korrekten Wohnfläche und der richtigen Einordnung im Mietspiegel (Baujahr, Ausstattung, Lage). Wie Flächen korrekt ermittelt werden, erklärt unser Beitrag zur Wohnflächenberechnung.

So holen Sie zu viel gezahlte Miete zurück

1. Auskunft verlangen: Der Vermieter muss auf Verlangen die Tatsachen offenlegen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).
2. Rüge erheben: Zurückverlangen können Sie nicht geschuldete Miete nur, wenn Sie den Verstoß gerügt haben (§ 556g Abs. 2 BGB). Hat der Vermieter eine Auskunft zu einer Ausnahme erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen.
3. Textform beachten: Auskunft und Rüge bedürfen der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB) – eine E-Mail oder ein Brief genügt, ein Telefonat nicht.
4. Frist im Blick behalten: Rügen Sie mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge schon beendet, können Sie nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.

Unwirksam ist die Mietvereinbarung nach § 556g Abs. 1 BGB nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Zu viel gezahlte Miete muss der Vermieter nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung herausgeben.

Meine Einschätzung

Die gängige Annahme lautet, die Mietpreisbremse sei ein zahnloser Tiger, weil Vermieter sie ohnehin umgehen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass die Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB ein scharfes Werkzeug ist: Wer sich auf Vormiete oder Modernisierung beruft, ohne vorher in Textform informiert zu haben, verliert diese Argumente zunächst. Mieterinnen und Mieter sollten ihren Vertrag daher in den ersten 30 Monaten prüfen – danach wird es deutlich teurer, zu lange zu warten.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse

Gilt die Mietpreisbremse auch bei bestehenden Mietverträgen?

Nein. Sie begrenzt nur die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag gilt die Kappungsgrenze nach § 558 BGB – in den 57 NRW-Kommunen der Mieterschutzverordnung grundsätzlich 15 Prozent in drei Jahren.

Bis wann gilt die Mietpreisbremse?

Nach § 556d Abs. 2 BGB müssen die Landesverordnungen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. In NRW tritt § 1 Abs. 1 der Mieterschutzverordnung ebenfalls mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.

Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?

Nein. § 556d BGB ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Auch die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist ausgenommen.

Muss ich die Rüge schriftlich einreichen?

Die Rüge bedarf der Textform nach § 556g Abs. 4 BGB. Textform heißt nach § 126b BGB: eine lesbare Erklärung mit Namen des Erklärenden auf einem dauerhaften Datenträger – eine E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Bewahren Sie einen Nachweis über den Zugang auf, denn die 30-Monats-Grenze knüpft an den Zugang der Rüge an.

Quellen und weiterführende Literatur

Die Zahlen, Fristen und Rechtsangaben in diesem Beitrag stützen sich auf die folgenden Quellen (abgerufen im November 2026).

1. § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn · gesetze-im-internet.de · u. a.: „die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen“
2. § 556g BGB – Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete · gesetze-im-internet.de · u. a.: „Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 bedürfen der Textform.“
3. BGBl. 2025 I Nr. 163 – Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn · recht.bund.de · u. a.: „In Satz 4 wird die Angabe „2025“ durch die Angabe „2029“ ersetzt.“
4. Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW), Fassung gültig ab 07.11.2025 · recht.nrw.de · u. a.: „§ 1 Absatz 1 tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.“
5. MHKBD NRW: Mieterschutz und Wohnungsaufsicht · mhkbd.nrw · u. a.: „werden zukünftig 57 statt bisher 18 Kommunen in den Geltungsbereich der Verordnung einbezogen“
6. BVerfG, Pressemitteilung Nr. 12/2026 zum Beschluss vom 8. Januar 2026 – 1 BvR 183/25 · bundesverfassungsgericht.de · u. a.: „Die Verfassungsbeschwerde blieb ohne Erfolg.“
7. BMJV, Pressemitteilung Nr. 31/2026: Bundesregierung beschließt Gesetzentwurf Mietrecht II · bmjv.de · u. a.: „oberhalb einer Grenze von 3,0 Prozent im Jahr nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden dürfen“