Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen, Widerspruch und Schadensersatz

Eine Eigenbedarfskündigung ist die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags, weil der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die kurze Antwort auf die häufigste Frage: Ja, Vermieter dürfen wegen Eigenbedarfs kündigen – aber nur schriftlich, mit Begründung und unter Einhaltung von Fristen, die je nach Wohndauer drei, sechs oder neun Monate umfassen (den Monat des Zugangs mitgerechnet). Mieter können sich mit dem Härteeinwand wehren, und wer Eigenbedarf nur vortäuscht, riskiert Schadensersatz. Wir zeigen anhand des Gesetzes und aktueller BGH-Urteile, worauf es ankommt.

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?

Ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter nach § 573 Abs. 1 BGB nur kündigen, „wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“. Ausdrücklich ausgeschlossen ist die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Das wichtigste berechtigte Interesse in der Praxis ist der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Er liegt vor, wenn der Vermieter die Räume „als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

„Benötigen“ heißt nicht, dass der Vermieter auf die Wohnung angewiesen sein muss. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu überlassen, „auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird“. So hat es der BGH zuletzt im Urteil vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23 bekräftigt. Die Gerichte dürfen ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen nicht an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen. Sie prüfen aber, ob der Wunsch ernsthaft verfolgt wird – und ob die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, etwa weil

• der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist,
• die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder
• der Bedarf in einer anderen, frei gewordenen Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann.

Im entschiedenen Fall wollte ein Vermieter, der im selben Haus wie die Mieterin wohnte, seine eigene Wohnung umbauen und verkaufen und dauerhaft in die ähnlich große vermietete Wohnung ziehen. Das Landgericht Berlin hatte die Kündigung als rechtsmissbräuchlich angesehen. Der BGH hob das Urteil auf: Das Nutzungsinteresse des Vermieters sei auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund „willentlich herbeigeführt beziehungsweise selbst verursacht hat“. Die Sache ging zur neuen Verhandlung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück.

Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin kann sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15).

Welche Form und Begründung braucht die Kündigung?

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form. Schriftform heißt nach § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde „eigenhändig durch Namensunterschrift“ unterzeichnet wird – eine einfache E-Mail oder Messenger-Nachricht erfüllt diese Form nicht. Außerdem verlangt § 573 Abs. 3 BGB: „Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.“ Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Für den Eigenbedarf bedeutet das: Das Schreiben sollte nachvollziehbar darlegen, wer einziehen soll und warum.

Zusätzlich soll der Vermieter den Mieter nach § 568 Abs. 2 BGB rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB hinweisen. Unterbleibt dieser Hinweis, hat das Folgen für die Widerspruchsfrist (dazu unten).

Welche Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?

Die Fristen ergeben sich aus § 573c Abs. 1 BGB: Die Kündigung ist „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig“. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Maßgeblich ist also nicht der Abschluss des Mietvertrags, sondern der Tag, an dem der Mieter die Wohnung bekommen hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Rechenbeispiel für eine Kündigung im November 2026: Der 1. November 2026 ist ein Sonntag, die ersten drei Werktage sind Montag, 2., Dienstag, 3., und Mittwoch, 4. November. Geht die Kündigung dem Mieter spätestens am 4. November 2026 zu, ergeben sich folgende Termine:

Wohndauer seit Überlassung	Kündigungsfrist des Vermieters	Mietende bei Zugang bis 4.11.2026	Widerspruch spätestens (2 Monate vorher)
unter 5 Jahre	zum Ablauf des übernächsten Monats	31. Januar 2027	30. November 2026
ab 5 Jahre	+ 3 Monate	30. April 2027	28. Februar 2027
ab 8 Jahre	+ 6 Monate	31. Juli 2027	31. Mai 2027

Geht das Schreiben erst nach dem 4. November 2026 zu, zählt der November nicht mehr mit – das Mietende verschiebt sich um mindestens einen Monat. Wer als Vermieter auf Nummer sicher gehen will, sorgt deshalb für einen nachweisbaren Zugang deutlich vor dem dritten Werktag.

Was gilt nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung?

Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, muss die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB prüfen. Sie greift, wenn an den vermieteten Räumen erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses dann veräußert wurde. Der Erwerber kann sich auf Eigenbedarf (oder eine Verwertungskündigung) „erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen“.

• Verlängerung: In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, beträgt die Frist bis zu zehn Jahre. Diese Gebiete und die konkrete Frist legen die Landesregierungen per Rechtsverordnung fest.
• Personengesellschaft oder mehrere Erwerber: Die Sperre gilt nach § 577a Abs. 1a BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wurde – es sei denn, die Gesellschafter oder Erwerber gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an oder das Wohnungseigentum wurde schon vor der Überlassung begründet.

In Umwandlungsfällen steht dem Mieter außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, wenn die vermieteten Räume nach der Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt werden und an einen Dritten verkauft werden sollen (§ 577 BGB). Wie das funktioniert, erklären wir im Beitrag zum Vorkaufsrecht bei Immobilien.

Wichtig für Käufer: Der Erwerb einer vermieteten Wohnung zur Selbstnutzung schwächt den Eigenbedarf nicht. Der BGH hat 2019 beanstandet, dass ein Berufungsgericht dem Erlangungsinteresse eines Käufers „schematisch“ ein geringeres Gewicht beigemessen hatte, weil dieser eine vermietete Wohnung erworben hatte.

Wann kann der Mieter der Kündigung widersprechen?

Auch eine wirksame Eigenbedarfskündigung beendet das Mietverhältnis nicht zwingend. Nach der sogenannten Sozialklausel (§ 574 Abs. 1 BGB) kann der Mieter widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt nach § 574 Abs. 2 BGB auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Form und Frist des Widerspruchs

Der Widerspruch ist nach § 574b BGB in Textform zu erklären. Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn der Mieter nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses widersprochen hat. Hat der Vermieter aber nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Was der BGH zur Härte sagt

Im Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 ging es um eine 1937 geborene Mieterin, die seit 1974 eine rund 73 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung in Berlin bewohnte und an Demenz litt. Der BGH stellte klar: Ein hohes Alter und eine lange Mietdauer rechtfertigen „ohne weitere Feststellungen“ zu den Folgen eines erzwungenen Umzugs grundsätzlich noch keine Härte. Kommen Erkrankungen hinzu, kann dies in der Gesamtschau zu einer Härte führen. Allgemeine Fallgruppen – etwa ein bestimmtes Alter oder eine bestimmte Mietdauer – lassen sich laut BGH nicht bilden.

Liegt eine Härte vor, kann das Gericht nach § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine angemessene Zeit bestimmen – und, wenn ungewiss ist, wann die Härtegründe wegfallen, sogar auf unbestimmte Zeit. Die Abwägung im Einzelfall trifft das Gericht. Wie ein vom Gericht bestellter Sachverständiger arbeitet, erklären wir im Beitrag zum Gerichtsgutachten.

Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung – insbesondere wenn ein in Wahrheit nicht bestehender Selbstnutzungswille vorgetäuscht wird – kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und dadurch Vermögenseinbußen erleidet. Das hat der BGH im Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/16 betont. Im dortigen Fall verlangte der ausgezogene Mieter unter anderem die Umzugskosten und die Mehrkosten für die höhere Miete der neuen Wohnung.

Entscheidend ist die Beweislage: Setzt der Vermieter den behaupteten Bedarf nach dem Auszug nicht um, trifft ihn eine besondere („sekundäre“) Darlegungslast. Er muss „substantiiert und plausibel“ darlegen, aus welchem Grund der Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Gelingt ihm das nicht, ist das Vortäuschen als unstreitig zu behandeln.

Anbietpflicht für eine Alternativwohnung

Hat der Vermieter im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung, die während der Kündigungsfrist frei wird, muss er sie dem Mieter zur Anmietung anbieten (BGH, VIII ZR 232/15). Verletzt er diese Pflicht, wird die berechtigte Eigenbedarfskündigung dadurch allerdings nicht unwirksam; der Mieter hat dann lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld.

Nach dem Auszug stellt sich meist noch die Frage nach der Rückzahlung der Kaution – dazu mehr im Beitrag Mietkaution: Wann muss der Vermieter zurückzahlen?.

Meine Einschätzung

Die gängige Annahme lautet: Gegen Eigenbedarf ist man als Mieter machtlos. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass Kündigungen an Formalien scheitern oder sich verzögern können – fehlende Begründung, falsch berechnete Frist, nicht beachtete Sperrfrist nach dem Wohnungskauf. Umgekehrt unterschätzen Mieter oft, wie weit der BGH den Vermietern bei der Lebensplanung entgegenkommt: Vernünftige und nachvollziehbare Gründe reichen. Ich rate beiden Seiten, das Kündigungsschreiben und die Fristen früh prüfen zu lassen und einen möglichen Härtefall nicht erst im Räumungsprozess, sondern rechtzeitig und mit ärztlichen Unterlagen vorzubringen.

Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich nach der Rechtsprechung des BGH auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.

Wie lange ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung verlängert sich die Frist um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).

Darf ich als Käufer einer vermieteten Wohnung sofort wegen Eigenbedarfs kündigen?

Nicht immer. Wurde die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren ab der Veräußerung, in Gebieten mit Wohnungsmangel per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Ansonsten gelten die normalen Kündigungsfristen.

Was kann ich tun, wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht war?

Sie können Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten oder eine höhere Miete. Setzt der Vermieter den Bedarf nach Ihrem Auszug nicht um, muss er nach der Rechtsprechung des BGH substantiiert und plausibel darlegen, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist.

Quellen und weiterführende Literatur

Die Zahlen, Fristen und Rechtsangaben in diesem Beitrag stützen sich auf die folgenden Quellen (abgerufen im Oktober 2026).

1. § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters · gesetze-im-internet.de · u. a.: „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“
2. § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung · gesetze-im-internet.de · u. a.: „Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“
3. § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung · gesetze-im-internet.de · u. a.: „Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.“
4. § 574b BGB – Form und Frist des Widerspruchs · gesetze-im-internet.de · u. a.: „Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist in Textform zu erklären.“
5. § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung · gesetze-im-internet.de · u. a.: „erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen“
6. § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung · gesetze-im-internet.de · u. a.: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.“
7. BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23 · bundesgerichtshof.de · u. a.: „auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird“
8. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 · bundesgerichtshof.de · u. a.: „rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte“
9. BGH, Pressemitteilung Nr. 068/2019 zu VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17 · bundesgerichtshof.de · u. a.: „dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird“
10. BGH, Pressemitteilung Nr. 042/2017 zu VIII ZR 44/16 · bundesgerichtshof.de · u. a.: „eine besondere („sekundäre“) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs“
11. BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 · bundesgerichtshof.de · u. a.: „Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich“